西宁房价还能涨多远？
今天给大家说个泡沫炮炸的知识，想必大家都见过泡沫爆炸，泡沫在被针刺的瞬间，碎成绚烂。这里面有个有意思的现象，就是泡沫在爆炸的瞬时，是最大的。其中的科学知识就不再科普，之所以今天提这个，就是有朋友问我：既然说西宁的楼市有泡沫，那么泡沫什么时候炸呢？怎么炸呢？我来回答第一个问题，什么时候炸。肥皂泡沫是用针扎破，受热受冷都可能破，楼市也一样，政策、资金、经济都有可能引爆楼市泡沫，至于怎么引爆，不做讨论。我就简单说下楼市泡沫什么时候爆炸。说结论在泡沫最大的时候爆炸，原因很简单，泡沫在爆炸的瞬间是最大的，那楼市泡沫也是一样，那什么时候是最大的呢，以往的经验告诉我们，在泡沫不变大的恒定期间，如果变大，必然会破。翻译过来就是，楼市泡沫在横盘期（这个时间可能很长也可能很短）如果在被加码，撑到最大值，就是爆炸的时候。就像你吹气球一样，有一个恒定期，那时候你稍微加点气，也感觉不到气球会变大，但是你吹的猛了，一瞬间气球就在最大的临界值爆炸。废话比较多啊，主要是这几天在家憋的了，这个病毒闹得人心惶惶。扯远了，我就直接说西宁房价泡沫的最大值吧，就是今年的平均房价（不计算湟中区）约11000，乘上20%最大值，就是13200元。一旦超过这个最大值，必然会爆炸。而且气球既然已经吹起来了，就只有两种可能，一种是爆炸，一种是及时扎住，慢慢漏气。西宁房价如果超过这个值，必然爆炸，没得说。如果想要第二种情况，那就只能靠政府及时扎住，慢慢漏气。但是目前来看，政府没这个想法，即便政府有这个想法，扎住的瞬间，也会漏气不少，还是之前的结论，超不过今年10月，楼市会降到去年均价的80%甚至更低。
还有一点，这次疫情会不会对西宁房价造成影响呢?我想说影响肯定有，不仅是房地产，各行各业都有影响，恢复影响的最好方式就是恢复经济，但是国家政策很明确了，经济复苏已经和楼市没有关系了，所以大家今年投资房产，尤其是西宁楼市的，保重！
——————————————————我是分割线———————————————以下答案编辑于2019年10月31日
前不久开始，越来越多的人问西宁房价，那就坦言吧。
先说结论：涨不了太多了，2019年到2020年9月前，有望小度涨幅，挣扎期。9月以后，最好的结果就是横盘（横盘其实就是暗跌），当然最差的就是腰斩，相对发达一二线城市，西宁是绝对有资格和能力腰斩的城市，如果不横盘，绝对不会像一二线城市一样少量跌价，腰斩是绝对的，保守在20%（不删不改，坐等结果）。
再看背景：全国房地产有过两次“大飞跃”和一次“小飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍，远高于经济发展的增速。而“小飞跃”则是棚改。三四线楼市的支撑因素主要有三大方面：棚改、返乡置业、消费升级。其中棚改是影响三四线楼市的最大因素。棚户区改造始于2005年，是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的民生工程。2014年以前，棚改大部分为实物安置，但2014年后，在央行PSL（抵押补充贷款）等政策支持下，棚改转为以货币化安置为主，2015年开始，棚改货币化安置加速，2014年至2016年，比例由约9%提升至48.5%，2017年更达到约60%（西宁采取的货币化安置率接近于90%）。助力房地产去库存的同时，也快速推高三四线城市房价。
参考下2018年一年的，就知道这个量有多大了。
然后分析论证：
论点一：房屋数量
上图可知，西宁市2001年到2017年7月，其它非商品存量住宅套数约为861864套，可供约256万西宁人居住。人均居住面积33.3平方米。通过以上数据，我们统计得出：西宁市共有住宅1149152套，可供342万西宁人居住。那么，西宁有多少人呢？
上图是西宁市2018年人口统计，数据来源西宁市统计局。342-235.5=106.5万，就算每年增长2万人，大家算算多少年后西宁人口可以和现有住房持平。更何况2018年和2019年新增商品房不在统计范围，因为没有准确数据，但保守也有5万套。
注：数据来源于《青海统计年鉴－2018》4-4分地区户籍统计人口数及变动情况（2017年），数据为户籍统计人口数。《青海统计年鉴－2018》显示青海全省户籍总人口为5846878人。西宁市（2055817人），这是西宁有户籍人口，如果按照有户籍人口能买房来算，上面的数字会更加庞大。
这就有人说了，西宁是流入人口城市，ok，接着上图。
从上图可以看出，西宁确实是流入城市，但是，请细致看，西宁的净流入，绝大部分是省内流入，而非人才引进，为什么这么说呢，因为农村人口少了，也就是州县人口流入西宁，这样造成的后果就是，城市人口多了，农村人口少了，相对来看，直接导致西宁城镇化迅速攀升。
结论如图，由于农村（州县）人口涌入，导致西宁城市化率不得不攀升。但是，州县人口会一直涌入西宁么？就笔者了解的情况来看，能有条件涌入西宁的已经进来了，没有条件的，以后也不会进来了。（涉及未公开数据，就不上图了。）既然谈到人口，我们就顺着来。
论点二：人口老龄化加剧，全国都是这样，其实全世界都这样。
新中国建立以来的三次人口大爆发，第一波婴儿潮：1949-1958；第二波婴儿潮：1962-1975；第三波婴儿潮：1981-1997；（注：3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮）以结婚年纪来算：据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》，目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则：1997+26=2023；以读书时间来算：考虑到大学生本科毕业就大约是23岁，研究生毕业大约25.5岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生本科工作3年后开始购房，研究生工作1.5年后开始买房（为什么研究生是工作1.5年，因为研究生工资高啊），那么：1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；这是一个估计值，其中误差大概率在正负1.5以内，不影响我接下来的推论。以上两个角度所得数据表明，最后一个婴儿潮，亦即1997年出生的人，最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年，如果这样算，最迟购房年份为2017年。不管怎么说，我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少，所谓刚需来接盘，明显是一种忽悠人的胡言乱语，因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿，即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子，并不存在增量。
人口老龄化中国人平均寿命是75岁（最新值），以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况：1949+75=2024；1975+75=2050。2024～2050必定是我国最艰难的时间段，因为这27年间，每年我们国家都会逝去大约2000万人口，有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万，死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间，假定2024年去世人数为2000万，19年到24年逝去人口为等比例增长，未来6年出生人口保持在1500万（几无可能，必定少于这个数），则大约在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。这之后，我们国家的人口将开始负增长。2022年后，每年将会有多少购房者呢？这个可以通过下面的方法估算，2022年购房者假定为结婚者，依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁，从2022年向前追溯26年，即为1996年。这一年出生人口约为2000万，按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套，而逝去的人大约1600万左右，大约800万套房子，说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。但是把时间线划到2024年呢？这一年去世的人大约2000万，而组建家庭的人由1998年出生的人决定的，这一年出生的人口大约1900万。这一年，意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子，而是想表明，这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始，我们的房子一年比一年剩余。到时候，马云说的“未来房子是白菜价”还真会实现，落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子”，这个时间可能会提前。
有朋友会说“随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”。那我得告诉你：日本人平均寿命是80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到80岁，那也就是延缓了5年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从49年持续到了75年，长达27年的啊。即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。
然后呢，上面的针对全国来说，青海在这方面，更加不容客观，为什么呢？看图说话：
怎么样，刺激不刺激？西宁按照全国的情况来看，75-69.6=5.4年，会让马爸爸的话提前5年，也就是2021年底，惊不惊喜，意不意外。根据最新数据（未公布，所以不能上图），西宁70岁以上的老人有18万，而且房屋拥有率高达99%，很多老人在这个阶段都会讲房屋过户给子女或者晚辈，没办法，强迫症的我，想看到100%真的难啊。
我们假设未来五年内西宁人均寿命突增，75岁才享乐够了，那么5年后，政府将面对数十万套的二手房挂牌交易，随之带来的就是租金下降，租金降了，房价还不动么？更可况二手房在西宁人眼中，远远没有新房值钱，如果想改善性居住，宁愿新房又大又贵，很少有人愿意有小又旧又便宜，而且残留着封建迷信的味道的房子。为什么这么说呢，因为从2018-2019年9月份的数据来看，新增的交易量全部是100平米以上房屋，除了学区房，西宁人对小户型的青睐突然就没有了。
论点三：无回报率。有人说了，西宁房价只能说回报率可能会减少，怎么可能无回报率呢？是的，我说了假话，因为很可能，是负回报率，之所以说无回报率，是因为我谦虚啊！上图。
根据中国房地产测评中心发布了《2018年7月的中国城市租赁价格指数报告》。西宁租赁价格指数为1009.8点，同环比均降，且近一年来西宁的房屋租金基本没有什么变化。还有小幅的下降。一个城市房市的回报率，很大程度上取决于租售比，如果租房都不行了，房市拿什么坚挺？当然，像城市中心的租金依然会坚挺甚至微涨，但是，城市中心占有房屋比例的人有多少呢？租金的下降有目共睹，合租的另一半也再难找到，因为他或她已经有能力单租了。
接下来算一笔投资账，我们抛去刚需不谈。按照投资来说，基本条件为：第一，有房，大于1套，有人说了，没房不可以投资吗？这里我想说，首套房一般情况为刚需，当然，首套房拿来投资是最划算的，为什么，因为可以公积金，可以首付20%，这样的杠杆，简直就是金箍棒啊，但是我又真的很少在数据库里看到首套房炒房的，所以暂且不算。第二，全款或可以商贷。第三，有抗击风险能力。
下面依次进行。假设老王成立以上条件，那么，他的投资房目标必然是100平以上，因为是大众最喜欢的呀。以目前西宁北川万达平均房价来12000来算，1.2万*100平=120万元，此时老王有两个选择，A:老子有钱，我要全款。然后，我们恭喜老王以120万全款喜购北川万达120平房产一套。老王说，好了，等5年后涨价转手。B:老子有钱，但是开兰博基尼不好么？所以老王付了40万首付，贷款80万，前几年可以，最近几年商贷80万买房，还真的很难贷下来，但是我们假设老王能。现在假设老王打算10年内还清，因为他没看到中国的大行情和我上文的分析，仍然觉得西宁房价很有力道，那么我们来给老王算算。
老王一个月要还款8638.56元，这就是我为什么要求第三，有抗击风险能力。不然就算老王有媳妇，两个人每个月8千多，不是一般人能承受的，公积金？什么公积金，我的前提都说的很明白了，投资，商贷，所以不能用公积金了。10年后，总还款1036627.51元，折合到房价，相当于一平米40万+103.66万=1.433万。老王一算，嗯，十年涨个2000应该没问题的，可是啊，老王，你不算算通货膨胀和你如果拿着首付存在银行的收益么（假设老王没有投资经验，只能选择存银行的最低收益），你每个月省吃俭用的机会成本都忘了么？老王忘记算了，我们可以帮他算啊，先看看他的收益，假设他不买房，40万存银行，按照青海银行存款利率4.05算，很多行都比这个高，比如交通和招商。
40万，存款十年后是578402.5元，涨了1.45倍啊。尼玛，1.45倍*12000=17400元，不算通货十年后房价要涨到17400元一平，才能和老王十年来辛辛苦苦省吃俭用买房的投资持平啊。真的是么？大错特错，并不是因为还没算通货膨胀，那个我们就不算，因为只要加了通胀，他买的房子10年不涨到2.5万一平，他就等于做慈善。那还有什么原因呢？还有税啊，大哥，而且10年，我不是上文说了么，5年后西宁房产就消化不掉了，别说10年？OK，你不信我，那马云爸爸呢？他说的8年哦！你还是不信？那你总该相信出生率死亡率了吧，前面已经贴图了，你要不回去再看看。然后如果全款买房，还需要再算么？不涨到3万，拿什么拯救老王的120万资本？
所以，结论显而易见，投资西宁房市血本无归。你刚才不是说零收益么？怎么现在又血本无归了？呵呵，因为我计算了呀，算出的结果还是最保守最保守的，都没加通胀呢。
难以置信，一个四线小城市，半年时间，房价竟然从六七千飙到了上万一平，尤其是专吃三四线有钱人的碧桂园、恒大和绿都，最新开盘价高达1万4。这个涨幅和涨速就是连16年的北京都难与之匹敌。而对于人均工资4千多的城市，我不知道这个房价会给大家带来多大的责任与压力，但我确定的是这里所有人都会坚信，现在如果不买房，以后还会更贵！晚上和在政府工作多年的老友喝酒探到了实底。他对我说：“其实从去年接到房地产去库存的任务开始，大家都在发愁如何让老百姓买房。因为这个城市节奏太慢，房子一大片，人人都有房住，买房干什么？而且房价不涨就永远不会有人买房。但这时候正好赶上棚改启动，最要命的是货币化安置。农村人的房子给你拆了，不给房子给补贴，你就只能去城里买房，需求一下子刺激起来了！有的楼盘因此供不应求坐地起价，房价就起来了。别的楼盘听说同行都涨了，哪有不涨的道理？于是也跟着涨。城里人一听说好几年没动静的房价竟然在疯长，这还了得？赶紧买呗。这时候刚需出来买，改善把旧的卖了再换一套新的，外面打工的人回来买，有钱人把钱从银行里都取了出来买房。这个连锁效应起来了，房价就起来了。但是库存去了吗？并没有！因为现在开发商又开始拼命拿地，旧的房子卖完了，新的房子又盖起来了，地这么多，房子永远是盖不完的。更可况西宁又频繁出地王，咳，下任领导会不会来擦屁股呢？”“会么？”我问他。他只是笑笑说“喝酒，喝酒”。
所以说，政府任务性的棚改拉升，开发商疯狂的抢地造楼，售楼小姑娘故意地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理共同打造了西宁楼市的繁荣。
而这，就是一个骗局！
这个骗局一般人是无法避免的，因为你会发现周围的人都在谈论买房，所有人都在催你买房，他们会用各种各样的理由证明自己观点是正确的。
无论是攀比心理、从众心理，还是危机意识，你都会被疯狂的市场环境和人们带入迷局，众人皆醉而你也会被灌醉。
这时候我只能送你股神巴菲特的一句话：“别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂”。好好想想是不是你现在身处的环境。
目前来看，绝大多数西宁的所谓高级工作还是被国企和行政机关单位占领着，所有刚毕业的大学生都在为争到一个铁饭碗而努力拼搏，稀少的就业名额，让他们穷途末路。大学毕业的一本大学生几乎所有人的梦想竟然是在城里的四大行当一个柜员，原因是，工作体面还很稳定！当然晋升更加艰难，关系第一，能力第二，这一直是三四线升职加薪恒定不变的法则！所以三四线的就业对于一般年轻人来讲，就是稀缺且不公平的竞争，那么大家为什么不选择一个更好的工作环境呢？第二是，难以承担的生活成本。前面讲到三四线的年轻人都在争取体面的工作，但是体面工作赚来的薪水，别说是实现梦想，就连基础的生活都承担不起。之前随着城市化和收入的提升，促进了三四线城市消费的增长，然而如今房价的一路飙升，被带动的物价水平也完全不输于一线城市。吃顿快餐30，看场电影60，去KTV唱歌和北京的价格一个样，但音响设备还差之千里，花着同样的钱，纳着同样的税，却无法享受到和一二线城市等价的服务和配套。 所以，拿着四五千的工资，看着一眼望到底的生活，背负着成家立业的使命，看着心仪的姑娘，声嘶力竭的掏空父母辈的存折去买房，这也许就是三四线年轻人最为真实的生活写照。但凡是有一丝拼劲儿的，都愿意背起行囊去寻找更好的发展机遇。
西宁线楼市的未来
那么卖不完的房子和留不住的人才共同证明了西宁以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的。而且，目前绝大多数三四线城市房价已经见顶，房价收入比拉伸到非常危险的状态，居民消费力被迫挤压，今后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态，对于人口基数小的城市影响会非常大。简单来讲，就是大家赚的钱都去给银行还房贷了，哪有更多的钱去消费支持城市经济的发展？所以在此波房价上涨周期结束后，西宁将会进入一段很长的房价回落期。有人会问我，那么西宁的房价何时开始下跌呢？
按照之前两会透露的信息，国务院确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，将再改造各类棚户区1500万套，18年将开工580万套。而事实上，目前大批量三四线城市已经进入最后的冲刺阶段，不少地方已经开始为棚改建设资金发愁。而这580万套的棚改目标将会向更低能级城市推进，这部分城市自身吸引力不够，并且当地人并不缺房，因此政策实际对房地产销售的推动作用将会大打折扣。不出意外，西宁将会在2020年9月之前冷却转折，当然城市人口基数和棚改规模将会决定城市房价下跌的先后顺序。这就是一场击鼓传花的游戏，一棒一棒传下去，最后一棒的接盘侠，必定是高位站岗的悲剧。现在西宁房价的疯狂一定会成为未来市场反水的依据。所以大家一定要学会独立思考，避免成为骗局的最终受害者。
从接盘群体看，房价预期由“慢涨”变成“下跌”，投资客和炒房客早已退场。那客群几乎就剩本地居民了，短期内预期变冷，还不断有维权潮和降价潮的洗礼，现在的购房需求并不急迫。最要命的还是，西宁普遍新房癌严重，大家对新房的偏好远远高于二手房。而且，西宁有足够的土地供应，新房源源不断推出，谁会稀罕二手房呢。你买个二手房腰杆子都比人家买新房的软一截，反映到二手房市场上，价格也普遍比新房低，更多的是，挂牌几个月都卖不动，这涨幅就是账面收益，根本没法变现。只要政策不松绑，2019年还会是楼市全面回调的一年，未来，西宁量价齐跌几乎是无法扭转的。如果是刚需，该买可以买，家人和自己的需求才最重要，静静等待房价回调；如果短期不自住，打消这个念头，不要花钱买罪受；如果已经投资入手，能脱手就脱手，在限售的城市要密切关注政策变化，把纸面财富换成现金，趁着回调置换到高能级的城市。