开一家民宿需要做哪些前期准备？如何评估风险？
这几年做民宿的人越来越多，每天都有无数人咨询我：怎么开民宿？开民宿能赚钱吗？现在想开民宿还来得及吗……
我从2013年5月开始接触这个行业，到2016年已经了经营400间左右的民宿，16年后关掉了大部分来到北京，这两年自己在持续经营管理10套民宿，入住率基本都在87% 以上。因此对于“如何开民宿”这个话题有套完整并且清晰的逻辑，同时有很多经验可以拿出来分享。
下图是其中一个民宿在八月份的入住率，基本上是满的。
不管开民宿是出于什么原因，情怀也好，赚钱也罢，大家至少都有一个同样的目标，就是希望自己的用心投入能带来不错的收益。至于投入之后能不能赚到钱，其实很不好说，不管是开咖啡馆，开餐厅，还是开一家公司，总有人赔有人赚，开民宿也是一个道理，中国的民宿市场是在2011年起步，目前的民宿总量已达到21万家左右，但绝大部分的民宿亏损甚至倒闭。
总的来说，在各行各业能真正赚到钱的都是职业人士，是少数人群。很明确想告诉大家的是，如果你想通过开民宿发家致富，那还是谨慎考虑吧。民宿是近乎个性化的产品，难以复制，并且在无数公司也插足进来之后，我们很难凭借一己之力去和它们抢这块饼。
这篇文章主要是针对想做民宿的小白，以及刚入行不久的朋友们，给大家做一个系统性的参考。你可以把它备份下来慢慢研究，不懂的也可以留言来问我。
第一部分
开一家民宿需要做哪些前期准备？
可能有的朋友在看这篇文章之前，已经事先了解过一些，我有时候也会去看，不过发现很多文章都有一个通病——太高大上了。一上来就做市场调研，给品牌做定位，话是没错，问题是，不适合刚投身民宿行业的小白们，甚至是已经经营了一段时间的小品牌都不适合，如果你有3-5间房，就先好好做，想办法提升入住率和口碑，减少成本才是王道。
基本上按照这个路子走的，一种是已经在行业内摸爬滚打好几年的人，他们手里有多套民宿，做调研和定位是为了品牌升级，而另一种则是那些专门做民宿的企业主们。如果咱们毫无经验，也不准备在一开始的时候就一掷千金，那就按照更“朴实”的方法来。
第一步，别把自己弄得跟商业间谍似的。先想想为什么要开民宿，评估下自身条件和状态是否合适做这一行。这其实是一个很重要的问题，可是却被大多数人忽视，如果一开始的目标就不对，做再多的事情到头来也会让自己失望。来找我咨询的人，大致可以分为下面四种类型。
先来说说第一个我不太鼓励的类型：
对民宿行业不了解，无任何经验，只是听闻说开民宿很赚钱，于是自己也想试一试，甚至为了赚钱专门辞去工作当房东，他们一般都会直接开门见山地问：到底能不能赚钱，能赚多少钱，如果赚不了钱咋办…..不好意思，这还真没法回答。
这类属于盲目从众型。从众型得失心会比较重，这就是我说的“目标不对”。再次强调，它不是让你发家致富，甚至是一夜暴富的捷径，尤其是在刚入行的前三年，想赚快钱的朋友建议绕道。
当然，不是所有的“盲目从众”都不好，如果你有钱又有胆，抱着“愿意试错，赔掉没关系”的心态，那就来“互相伤害”吧，起码能长点经验教训。
下面三种是值得鼓励的类型：
- 第一种，有些年轻人虽然没有开民宿的经验，可是却住过N多民宿，居住经验很丰富，而且热爱这个行业。一些朋友在刚起步的时候，会选择把自己家里的一间卧室分租出去，这样投入成本低，压力也小，就算赚得不多，起码能帮你分摊房租，喜欢交朋友的还能顺便认识新朋友。
- 第二种，可能本身已经有一定经验，一直在研究民宿相关的东西，找各种机会学习和尝试，或者说自己没经验但是打算与身边有经验的朋友一起合作来做这件事。
- 第三种，是已入“坑”的朋友，要么是是经营遇到了问题来咨询，要么是已经做得不错，想扩大规模打造自己的民宿品牌，或者是做民宿管理等周边行业。
开民宿没有表面上看起来那么简单，绝对不是能轻松赚钱的事。不仅如此，还要做好赔钱的准备。
开在非一线城市的民宿更是如此，因为订单如果大部分来源于旅居，受旅游的淡旺季影响就会很大，你能忍受半个月都没有订单的状况吗？而且淡季的持续时长是旺季的几倍！一年平均下来，这些地方有超过一半以上的的房东都认为利润还不如长租，这就是民宿市场的现状。
开民宿时遇见的大部分“意外”，其实都不算意外，为此要提前了解，提前做好心理准备。
而一线城市我以北京为例，如果你在北京，租一套小房子，至少要投入5-10万，（起码中介+1个月押金+3个月房租+改造费用等）。这个投入不一定能收回来，现在钱不好赚，不愿意赔钱，或者说根本连赔钱的条件都没有，最好是先考虑清楚，做好权衡。大多数人在刚开始都会赔钱，稍微好一点的是没赔没赚或者是赚得不多。
实在是不希望看到更多人带着错误的期待继续入坑。我的经验之谈是，少一点得失心，结果反而会更好。
第二部分
乡村民宿和城市民宿的区别
评估完之后，你应该对开民宿有了一个相对客观的认知，接下来要明确的，是自己要开哪一种民宿。民宿有很多种类型，大致上可以分为两种：一类是乡村民宿，另外一类是城市民宿。
简单介绍一下两种民宿的定义以及特点。
乡村民宿主要集中在旅游景点旁边，或者周边有可让人驻足停留的风景和能让人主动拍照的小景点 ，所在地要有一些文化内涵，能结合当地的环境、人文特色设计和建造能够供游人住宿、休息的空间场所，具有一定的私密性。它既可以让人体验当地的风土人情，又能提供一种心旷神怡的住宿体验。交通便利是硬性条件，最好从交通枢纽出发能直接到达。
而城市民宿一般开在具有大量流动人口的城市，比如北京，上海， 交通出行便捷，环境安静优美， 周边配套设施完善 。房屋的安全性是基础中的基础，然后就是要住得舒适，现在许多城市民宿都开始注重设计感和自己的风格特色，从这个层面上来讲，也增加了竞争压力。
我今天主要分享的是开在住宅楼内的城市民宿，它和独栋小楼的民宿有所区别。对于刚入行的小白们来说，开在住宅楼内门槛最低，投入也低，经营起来相对简单。身边很多朋友都是一边上班一边兼职开民宿，虽然这部分赚钱不多，但是基本也能给自己额外增加几千元收益，同时可以认识很多朋友。
相比之下乡村民宿门槛较高，投入多，和城市民宿有很多不同之处，以后有机会再分享。
无论乡村民宿还是城市民宿，一般都是利用下图中的平台进行预定。如果能选对房子，熟悉每个平台的操作规则，其实运营民宿并不
之后我会针对性的对一些平台运营的方法和策略进行梳理，给正在经营的朋友们提供建议。
第三部分
六个步骤帮你选好房子
到了这里就是进入正式准备阶段了，在这个阶段最重要的就是选房子。选对房子这件事太重要了，对经营甚至有50%以上的影响，甚至可以决定你的民宿是否能盈利。在初期多花一些时间找房源是很有必要的，它是降低经营风险的最有效方式。
选房这件事很需要系统的来讲一讲，网上很多都是极为碎片化的内容，而且蜻蜓点水，实用性不强。根据我的长期经验，选房可以分为六个步骤：基础调研-选城市-选区域-选小区-选房子-看基础装修。按照这六个步骤，基本上你能找到不错的房子，可以说是已经成功了一半。
步骤1 前期调研
首先，你心里肯定会有一个区域范围，以北京为例，假如你想开在朝阳区的某个地方，那么第一步就是看看它的民宿经营现状。经营现状包括该区域的房租价格、民宿的分布密集度、装修品质、价格定位、周边交通情况、自然人文环境等等。了解这个也很简单，比如通过各大民宿预订平台，你也可以加一些本地的民宿群，前期调研的唯一目的，就是降低经营风险！
步骤2 选城市的问题
很多人其实不太了解自己所在城市适不适合开民宿，还有一些人甚至想要把民宿开在异地，比如北京的一些朋友，不知道哪里来的勇气，要把民宿开在了成都、杭州、三亚这些离自己有十万八千里远的地方……
这些城市就环境来说确实是比北京好很多，想想那里的蓝天白云和节奏缓慢的生活都觉得惬意，问题是，第一，不同的城市有着截然不同的经营特点，第二个就是我们之后要说的“管理半径”问题。
以海边城市大连为例，它有明显的的淡旺季，冬天是真的没人来住你的民宿，“面朝大海，春暖花开”的场景确实很美，可是你也得同时想到淡季亏损时心在滴血的感觉。
而在上海你想要开一个民宿，投入必然会更多，单是看他们的装修品位就知道自己一定得有强有力的核心竞争力，上海人很细心，
也知道从很多生活细节上去提升你的入住体验，比如有些房东提供的沐浴产品都是国际大牌，这点是北京没法比的。
在北京，你稍微给自己的民宿升个级，都能把许多竞争者远远甩在身后了，不过北京也有它自己的问题，比如说，虽然永远都不缺人流量，可是遇上各种大会，处于敏感区域的房东们就要小心了，一个不留神被警察叔叔“抄家”，那之前的投入跟努力就跟泼出去的水没啥区别了给大家一组数据参考，这是目前为止全国各地民宿房源的分布情况。
目前民宿房源大多分布在华东、华南、华北的一、二线经济较发达城市。这些地区市场化程度较好，消费水平也较高，有更加超前的消费理念，使共享经济得以更好的传播速度和认可度，大家愿意接受这种新的住宿方式，因此对民宿的需求也最为旺盛。
如果你的民宿经营不错，想扩大规模打造品牌，那么在地区的选择上，可以参考像是酒店的后台大数据，对整个市场进行深入的统计调查，做出更科学和合理的评估。但如果也没想做那么大，一共就手握几套房，就不要异地操盘了， 跨城经营有更多不可控的因素，经营成本太高，最好是把民宿开在你所居住的城市。
步骤3 正式选房
- 选地段
选房第一步，是找本地区的黄金地段，这个黄金地段不是说人越多越好，而是指适合开民宿的经典且安全的地方。很多人都觉得开在景点附近容易获客，这世界上大多数看着容易的事也伴随着一定风险，离景点近的最大风险就是警察叔叔可能会经常找上门。
以北京为例，像是北新桥和三里屯，一个有网红胡同和咖啡馆，另一个是出了名的时尚商圈，它们永远都不缺人是热门的民宿聚集地。看起来是理想的选址，可是你却要面对两个问题，第一是高昂的房租，另一个是被人举报的高风险，人群密集的地方很容易被举报，我们国家的民宿，目前还是属于相对灰色的区域，只要被举报一次，之前所有的付出都会前功尽弃，所以一定一定要小心。
根据经验，我给大家推荐一些不错的地方。
第一，附近有高校、医院、展会的位置，细说一下，如果除了游客之外，你还能增加其他的固定客源就更好了。比如说，同样都是高校区，我不会选海淀的高校密集区，而是更倾向于北三环中路附近，这里聚集着北京化工大学、北京师范大学等高校，相比之下地理位置更靠近市中心，更容易获取固定客源。
第二，建议关注一些看似“冷门”的区域，像是北京的草房，它房价便宜，由于外来人口多需求量也旺盛，草房身处“热门”的六号线上，前一站有大型购物中心长楹天街，再过几站是另外一个人流聚集地——朝阳大悦城，离它不远的是南锣鼓巷和北新桥。你的选择重点是，选在核心区周边交通便利的地段。
再举一个例子——三里屯，如果你倾向于在这个热火朝天的地方开民宿，其实可以沿着地铁线路找三里屯下一站，下下站的区域，比如农展馆、亮马桥、呼家楼或者金台夕照，比起三里屯，它们的房租还是要便宜一些的，而且价格定位不会低到哪里去，重点是，安全！
按照这个逻辑，我给大家推荐一个绝佳位置：柳芳地铁站周边。
先说说它的地理位置，它靠近二环和三环，邻近东直门和三元桥，离所有景点都近；在它附近，还有一个不差人的老国展（中国国际展览中心老馆），住在这附近的客人多是家庭同行或者小团队结伴出行，因此更加适合三居室以上的民宿。
柳芳也是属于比较偏门的地方，在这个区域里经营的民宿不多，考虑在这里开民宿的话，你的竞争压力没那么大，交通安全，生活便利，设施齐全，还不容易被查，实在找不到不推荐的理由。
类似的地方不少，这个找房逻辑就不在这里赘述了，有机会可以约线下交流。
选地段的时候还有一个要注意的是，把“管理半径”考虑进去，尤其是兼职开民宿的朋友，尽量把房选在工作或者居住地周边，别离自己太远，像是你工作和生活都在望京，却因为回龙观和通州的房价便宜把民宿开在这儿，那明显是不靠谱的。而如果是在自己附近，这个远近没有具体标准，主要看个人，如果你觉得不方便，费时又费力，就可以把它定义为“远”。
- 选小区
选完区域之后我们就可以开始选小区了。这是很多人都会忽略的地方，以为区域好，房间舒适就行，至于小区的要求被过分脏乱差就行，这其实是一个认知偏差。当你的客人踏入小区大门的时候，实际上就是进入了你的“地盘”，假如小区老破小，加上周围一片荒凉，缺少超市、餐厅……这是很破坏居住体验的。在选小区的时候也有几个原则：
第一是价格。价格是最重要的因素，好的小区什么条件都好，但是成本相对也高，选高档小区最有可能发生的事就是，成本收不回来，白忙活一场。我给大家一个具体的价格参考。
两居室：在厨卫不需要更改的情况下，价格控制在8000元以内；如果厨卫需要改动，控制在6000以内，这个价位一般可以租到面积约70平米的房子；保证装修后的的成本，每个月不高于12000元。
三居室：在厨卫不需要更改的情况下，价格控制在12000以内；如果厨卫需要改动，控制在10000以内，这个价位一般可以租到面积约100平米的房子；保证装修后的的成本，每个月不高于15000元。
重点说明：
以一年回本计算，装修改造成本要在一年内平摊掉
这个数据适合于2019年08月附近，之后的情况不确定
第二是看周边，配套的餐饮、娱乐、购物等场所要有。如果可以做到三分钟到达生活圈就好，即步行大约三分钟，就能找到一家超市、两到三家餐厅以及银行。比如有的小区，它的价位符合你的预期，可是周边都是理发店、美甲店，吃饭和购物都要走到比较远的地方，咱们就要谨慎考虑了。
第三是交通必须方便，比如出地铁十分钟能到的，跟二十分钟才能呼哧呼哧到的体验肯定不一样，这个便利有一个时间范围，就是小区到城市公共交通地点要控制在5-10分钟内。
第四是小区环境，先看小区环境是否干净，楼道是否干净，周边有没有噪音或者是潜在噪音，如果邻近有公园就更好了。然后就是要选有电梯的小区，如果没有，楼层要选在3层以下，试想一下，当你的客人在外面玩了一整天回来还要爬楼五六层，那得是种多崩溃的体验。
- 选房子
选好小区之后就可以选房子了。这里也有一些门道，是只有经验人士才知情的细节，忽视下面其中任何一条，都会给自己带来潜在风险。
第一步：看房东，了解邻居
前面已经提过，民宿的投入起码是三年，房子是否可以稳定租3年及以上是关键。如果不能，再好的房子也不要入手，因为你可能还没有收回来本，房子就不属于你了，等于是前期的高投入都要付诸东流。签合约的时候至少三年起，这是硬性条件。
下面几种房东都是最理想型，给大家做个参考：
第一，房东是自己熟悉的人或者不介意你租房来做民宿，能长期租赁最好。
第二，找熟悉中介，其实中介有很多自己可控的房源，能稳定出租，没有房东来干扰。
第三，如果是自己家的房子当然最好，不用担心各种风险因素。
不过我也说了这是最理想型，对于一般人来说可遇不可求，我们大多都是通过中介去找房，打探房源信息。
很多人问我，到底要不要跟房东说你租房来做什么？我相信，大部分房东都很介意你拿他的房子做民宿，有的甚至是面谈，这其实有比较“灰色”的处理方式，这个可以私下讨论，不适合给标准化的建议。总之，这一点要谨慎考虑。
另外，邻居也很重要，比如说在北京有很多老小区住户以老年人为主，如果民宿管理不善，就容易被投诉和被举报。当然，有风险的邻居也不仅仅是老年人了，有些成天在家看孩子的全职妈妈也是如此，稍微一有什么动静就很爱去投诉。这件事看起来毫不起眼，可却像是一颗不定时的炸弹，在选房子的时候我们就要规避掉可能会产生的风险。
第二步：看房子格局
有的朋友会问开间，两居和三居哪个比较好？
先说开间，简单直接的说，不建议选开间。原因是空间利用率太低，居住人数受限，而且开间的租金贵，综合起来性价比太低， 你想卖到600元/天基本不可能。
然后说下两居室，两居是性价比最高的，它的租金比开间贵不了多少，可是居住人数能增加到4-8人，平均6人， 卖价 600-1000/天都没问题，风险性低。
格局上来说，最好是能保证各个空间的相对私密性，注意这不是要你改造成像长租公寓那样三个出租房的感觉。
最后再来说说三居室，三居的话具体要看地理位置，看客户主要是哪些人群，虽然风险相对比较大，但是做好了，收益更高，如果你已经有了一些做民宿的经验，也可以来考虑做三居。三居室可以创造出6-12个人的居住可能性。 可以卖800-1500元/天，而且有的三居客厅会很大，如果多花些心思在装修上，做得好把民宿做成“网红”也不成问题，这样的话就能创造出更多租赁的机会，比如有人来约拍，价格基本上都能给到3000-5000元/天，我自己的话一般都是做三居。
第三步：看装修
优选条件本身不错的房子，如果厨房卫生间不用改那最好，这样既可以省时间又能省去大部分的装修预算。
下面这是一个身为设计师给你的良心建议：如果是暗红色的门或者地板，能不选就不选，因为不管怎么装修改盖不住它的“土”，换门和换地板都是费时费力又又费钱的翻修工程，硬装基础好的绝对是优选，暗色的地板和门不建议选。
比如这一家民宿其实装修风格还不错，只是这个门实在格格不入
其他的就是窗外没有视野遮挡物，通风和采光要好，这两个对人的居住体验影响很大，有的老小区因为通风不好，夏天即使开着空调也还是会觉得闷热；而一个房间如果采光不好，即使花再多钱装修也掩盖不了这个致命缺陷，阳光充足的房间让人心情也会跟着变好。
总结：选房源的几个关键字是稳定，投入低，容易出租，在选址的时候这三个要素要同时考虑到。缺少一个都要谨慎，开民宿是3年起，前期宁愿慢慢来也不要冲动做出让自己在日后后悔的选择。
第四部分
民宿应该如何装修才会显得更有品质？房子选好之后，相当于已经有50%的成功机会，剩下的是装修和运营了。先来说说装修，这里说的依然是非公司运营的城市民宿。总体上来说，装修水平层次不齐，大多数都比较“土”，而南方的一二线城市会好一些，
不用多说，对比一下你就能知道差距在哪儿了。对于民宿前期的准备，在装修方面我从设计上给大家几点建议。但不管如何装修，要保证不能影响日常的清扫，以及物品管理，方便后期的经营，别挖坑给自己。
一.如果你真的想打造一个网红民宿，建议还是请专门的民宿设计师，本身是设计师或者自觉审美非常好的朋友除外。颜值高，自然能提升定价，比如我之前的两个房子，相同的位置，相同的面积，精心装修的那间价格可以提升50%，甚至是1倍以上。
二.如果没有多余的预算请设计师，至少有一点要保证，就是房子必须干净！干净是绝对不能忽视的一点，很多差评都是出自这里，干净的标准起码保证按照最基本的三四星级酒店的卫生标准来。
重点位置是厕所和床品 ，厕所最主要的问题是不要有异味。只要不是情况特别严重的，都可以通过地漏去解决。地漏的三个作用一是过滤，避免排水管因杂物堵塞；二是防臭，避免管道气味反串；三是防虫：避免下水道的虫子进入室内，解决这些对于提升居住体验至关重要。
三.如果预算有限，无法找设计师只能自己来搞定装修，建议提前去Airbnb上看看国外的民宿设计，在Pinterest也能找到许多优质的民宿照片。
选择跟自己户型类似的参考，别相差得太大，不用全部都一样，那也不太现实，你的民宿可以客厅、餐厅、卧室或卫生间各有各的长相，但前提是这几个空间是完全独立的，有墙相隔，这样风格之间就不会混乱。平米数和格局条件是首要考虑的现实问题。
4.关于设计风格有几点建议，首先，风格取决于房子的所在位置，客源群体，定价标准，当然最重要的，还有你的预算。
其次，一些有经验的房东，会逐渐清晰自己的客户人群定位，根据定位再去做风格设计。没有经验的人也可以知道大概的用户画像，比如你准备在三里屯开民宿，这里一定是喜欢玩乐且有消费能力的年轻人居多，房间的风格就不能太中规中矩，起码让人家有种身在帝都潮流中心的感觉；而如果是开在望京的央美附近，虽然同样都是年轻人，可是属性就变成了文艺青年，需要去研究这些人喜欢的风格。
虽然每个房子的格局和风格有所不同，但好的设计几乎会让所有人眼前一亮。几种比较适合民宿的风格有北欧风，极简风，现代风和工业风。
有两种风格是不建议的，一种是太新奇的，之前有个朋友想在开一个赛博朋克风格的民宿被我及时制止了。简单分享下原因：是想设计好这种风格，普通的设计师就别想了，做不到。 如果做不到位，给人的感觉就会奇怪。就算是克服了第一个障碍， 你设计得非常牛逼，但问题是，赛破朋克只适合年轻人，而且还是一小部分的年轻人，如果是考虑在北京三里屯，我倒是觉得可以尝试一下，装修得够好，有了一些名气后还能接到约拍。
另外一种是中式风格，第一也是受众人群窄的问题，我们以极简风格为代表的无印良品为例，不管是20岁，30岁，还是40岁都可以接受它，也没有性别的限制，因为它就是干干净净的中性设计，而中式风格相比之下就比较挑人了。第二，好的中式设计十分讲究，品质好的家具和一般的，出来效果会截然不同，装修起来挺考验财力的。
特别想说的一点是，很多年长的大哥大姐们都习惯把民宿做成浓浓的酒店风格，各种元素拼接在一起，最后画面不忍直视。
我还遇见过许多年长的职业房东，他们把设计交给设计师，可是装修完之后又表示不能接受。问题是，这和装修自己家不一样，你住的地方当然可以有许多个人建议，但这是民宿，住的人不是自己，而是年轻群体。如果不懂设计，建议大哥大姐们还是不要参与太多，否则会适得其反。再对比一下比较后的中式设计吧，这样的设计即使是年轻人也会很喜欢。
五.好的设计意味着更高的议价空间。如果你的民宿是打算开5年10年甚至更久，那么在这5年10年的每一天里，都有可能会帮你赚到更多钱。可是，它的代价就是需要投入更多成本。我的建议是，如果你的民宿它所在的区域整体都卖不上高价，就不要硬追求高品质，要求太高或者没要求是两种极端。
六.下面来说说几个关于房间设计的点，这几个要素都可以帮我们打造网红民宿，或者能在第一时间吸引到客户注意。
第一是颜色的选择，当然这个是是基于风格之上。比如有的以白色为主的房间，适合的风格可能是极简，可能是北欧，白色有一种超凡脱俗的气派，被设计界中称为是“阳春白雪”，大量运用白色叫做白色派室内设计。 白色派室内的精致、整洁和素雅，也很符合人们回到家中需要放松的 心理需求，因为从视觉上来说，白色等浅色的家具、摆件、地板等更能让人放松，所以说白色为主的民宿流行有一定的道理的。
第二是运用对比强烈的颜色。我之前的文章专门有讲过一起配色，想要深入了解的可以看之前写过的专栏文章： 没有不好的色彩，只有不好的搭配
民宿设计和普通的住宅设计有所区别，在家里你觉得太大胆而不敢用，或者说不适合居家住宅的颜色，被用在民宿中反而会有不错的效果。
有没有发现，你在订民宿的时候，往往会被那些色线斑斓的照片吸引，因为所有触发视觉的元素中，色彩排在第一，这是个很讨巧的方法。不用去想这个颜色实不实用的问题，很多人选民宿时，就想选和家里不一样的地方。颜色对比强的墙面，因为带给了我们更强的视觉冲击而成功抓住了眼球，而且在拍照的时候，它的镜头效果也会更好。
这就说到第二点拍照，最好是在设计的时候就怕“拍摄角”考虑进去，拍照已经成了年轻人生活的一部分，除非住的民宿实在太丑太low，大部分人都会拍拍房间，或者是自拍，然后拍完之后发到社交平台上，这其实就是帮忙推广宣传。
去餐厅吃饭你会在意菜品的卖相，民宿更是如此，除了地理环境之外的因素，大家考虑要不要住你的民宿，大多数都是通过照片，文字描述甚至都没有照片那么直观。因此，在房间都装修布置完之后，真心建议请个好的摄影师，该花的钱还是要花的。专业摄影师把可以普通空间拍出网红效果，可以参考Airbnb上一些好的民宿，别找一些廉价平台的摄影师。
第五部分
几种可以省预算的装修方法
最最省预算的方法是，在当初选房的时候就找一个后期不用投入太多的，前面已经说过，这里不再赘述。其他的方法比如说：
1.在闲鱼或者二手市场可以淘到有一些不错的家具或者电器
2.能在网上买的就在网上买，比如淘宝和宜家，民宿筹备的时间成本也是很高的，减少到处闲逛的时间。
3.把预算比例拆分，了解什么需要重点投入，什么不需要：
以睡觉空间来说：
方案1：床300元+床垫2000元
方案2：床1500元+床垫800元
你会选哪个？
很多人可能都会选方案2，觉得床比较重要，甚至觉得300块钱的床根本没法要，大多数人不知道买床其实可以不必花重金买床架，根据我多年的建议是，比床架重要的是床垫。好的视觉设计可以帮你引流，但是一些触觉设计却可以优化客户的居住体验，而床垫是最值得投资的地方之一，应该把更多的预算留给这部分。
这种例子还有很多我就不一一展开讲了，想要深入了解的朋友可以私下再聊。
4.如果你动手能力强，喜欢DIY，为了节省成本也可以自己动手做一些装饰品，简单的装修工作也可以自己来做，比如刷墙，比如用瓷砖贴纸搞定泛黄的瓷砖，等等。
5.利用一些装修神器，比如挂画和绿植，它们是性价比很高的家装小物，我在设计中会经常用到。
要把绿植搭配得清新脱俗也是一件费心事，一不小心就变成了“农家乐”，重点还是在于搭配，技巧可以总结归纳为八个字：高低错落，疏密有致。
为什么设计师们都离绿萝远远的？除了其本身缺少美感之外，搭配性能也比较差。几个植物推荐：仙洞龟背竹 | 大仙人掌量天尺琴叶榕 | 虎尾兰 | 芙蓉菊。对比一下就知道我不是在黑绿萝，
提示：对于养什么植物都死的朋友，或者严重不通风的房子，就不要这种方案了，对植物太残忍。
选挂画最重要的是基于风格去考虑，搭配好了风格后，一副挂画设计在空间中可以融入其中，好的选择可以让空间氛围更加融洽。而哪怕选错了挂画而选对了风格，也不会让人感觉很突兀。比如对于北欧风而言，简约的版画、数字、几何、人物、动物头像等就比较适合。
至于关于花多少钱合适？这个问题要是系统地回答起来，还真不是几句话就能说完的事，大家可以先参考这个问题的回答，我之后会写一些更详细的内容： https://www.zhihu.com/question/303646739/answer/539188365
第六部分
预算和时间成本的把控
首先，要列出整体预算，这样才能知道在什么位置选址，选多少钱的房子，以及装修需要花多少钱。
千万别空有一腔热情，不计成本地追求完美，开民宿一定要讲究的是性价比，比如说为了节约成本，在刚开始选址找房的时候就应该考虑到这一点。你开在朝阳大悦城附近和开在草房，所需要承担的房租成本就相差不少（虽然两个地方只相隔四站地铁），明显是后者的性价比更高。
成本高，意味着的房价定位不能低，而对于消费者来说，他们在选民宿的时候也会看性价比。
确实很多人都有民宿情怀，一下想把它打造成心目中最理想的样子，但开民宿这件事本身是一个生意，必须从商业角度去考虑，对生意人来说严控成本是必须的。
每个城市的具体情况不一样，但是都可以用面这样的类别作为参考。一句话原则： 硬装钱少花，能不花尽量不花，软装重点抓，把钱花在刀刃上。
记住我们前面说的：租期3年起，能在好的区域找到好房子，能租更久就更好；中介费能省就省，如果准备长期做，我建议找个固定的中介，关系搞好之后，你再找其他的房子中介费会越来越低。
民宿的投入主要有以下几个部分，在一开始的时候就做好预算规划，可以专门买一个记账本，控制投入，别一激动看见这个也好，那个也需要买，最后一下子超支太多。
第一是房租+中介费，房租的话，当然能便宜尽量便宜。
第二是房子的整体筹建成本，一般包含：设计费、施工费、硬装材料费、软转饰品费以及基本生活用品的费用（网费包含在内）等。根据自己的情况看如何去分配这部分的预算，如果不知道怎么来做成本把控，也可以来私信。
第三是摄影相关费用，比如请摄影师的费用，拍照的物料费等。
第一次做民宿的朋友基本都会超出预算，这很正常，但需要控制在适度范围内。超出10%左右是正常的，但不少第一次做民宿的可以超出20-40%，这就很可怕了。
以上是预算成本，接下来我们说说时间成本，时间成本把控主要分为两部分，一是最好争取到免租期，你可以在这段期间时间装修，减少房租成本，很多人在第一次租房时甚至不知道有免租期这个概念，这是可以和中介或者房东去谈的。北京有点难，但也不是不行，我争取过的最长是 15天 ，很破的是一个月。
二是装修期间定好时间范围，一般是在15天内完工。不需要大动硬装的话，这个时间完全足够。装修的时间和之前房子的好坏有直接关系，这就是为什么一再告诉大家，不能选硬装基础特别差的房子，比如重新装修一下厕所或厨房，再加上刷漆买家具至少也需要一个月了。
关于装修方面补充几个小细节：
1.选房或装修时要注意房间漏水的问题，尤其是一些有年代的房子，像是北京的老胡同或者上海的老洋房，问题太严重、修缮起来费钱费时的不如换个房子，能处理的就在装修时把防水做好。
2.为了节约成本，有些电器尽量采用节能的，比如说灯；现在的电费是真不便宜，有些心大的客户出门忘记关灯或者空调，一个月下来电费所花的成本也不小，开源的时候注意也要节流，不要忽视这些细节。
之后想到其他的再补充。
以上就是所有关于选房和装修的前期准备了，到这里还没有结束，因为接下来还有开张准备。
第七部分
线上和线下的开张准备
一.线上部分
1.了解各大民宿平台，在知乎上有相关的问题，可以先参考这里： https://www.zhihu.com/search?type=content&q=民宿平台
在上线之前，你需要做的是准备好民宿图片和宣传文案，这两点都非常非常重要，先说照片，之前我也说到过要找好的摄影师来拍摄，他们往往能发现亮点而规避缺点，这是非常必要的投资，等同于是在给自己拍广告。差不多的位置，肯定会选照片好看的。其次是文案，请做好清楚而明确的房源描述，不会写的看看那些优秀文案是怎么写的，它的目的主要有两个，一是让人看了就能明白，减少不必要的沟通成本，二是宣传。
2.做一个简单的居住说明文件，避免反复回答客户的咨询。在这个说明文件里我分为了六个部分，每个都可以根据自己的情况去做调整。以大连的民宿为例：
第一部分是入住前的提醒
- 来之前请查好大连的天气，确定带好适合的衣物。
- 出于卫生和环保考虑，我们不提供一次性牙刷，请自备牙具。（这个根据个人情而定，有的民宿会提供，有的不提供，如果不提供要提前让客户知道）
- 夏天延误情况时常发生，飞来的小伙伴们可以考虑买个延误险。
……
然后在后面留好自己的联系方式，微信加手机号
第二部分是交通说明，以及做一个能帮助客户快速找到房子的导航文字说明，一定要明确明确再明确，具体具体再具体，千万别按照“东南西北”来说明，大部分女生看不懂，目的是避免客户找不到住处一直打电话问，增加沟通成本，体验也不好。有说到这儿有个挺有意思的现象，就是国外友人一般很少会给你打电话问地址，但同样的地方，咱同胞们几乎每个都会打电话问，有的也写得非常清楚了，可是他们喜欢打电话确认。
第三部分是如何入住
这里主要是关于涉及到入住时间和如何开房门，有的民宿是钥匙，有的是电子锁，怎么获取钥匙或电子门锁密码都要在这部分里写清楚。
第四部分是详细的房屋守则，以下图为例：
第五部分比较简单，提供一些基本的信息，比如WiFi密码，比如备用的生活用品在哪里可以找到，目的同样是减少沟通成本。
第六部分是关于退房，写清楚最晚退房时间，有一些临走前的嘱咐，比如“退房离开时请带好随身物品，帮忙关掉房间内的灯，钥匙放在屋里即可。”等等。
3.为了增加入住体验还可以提供一些别的东西，比如说代订旅游景点门票的服务、租赁拍立得的服务、推荐旅行攻略和美食攻略等等，前期准备时不会花费太多时间和精力，可是却是一个一劳永逸的事儿，在服务上比别人稍微做得细心周到，就能获得更好的口碑。
二.线下部分
这一部分的前期准备很少有人能注意到，从我的经验中总结出几点供大家参考：
1.刚开业的时候，找几个朋友做一个居住测试，尽早发现房屋的问题，比如缺少什么，居住起来还有哪些不便等等，在上线之前解决好， 提供给住客更好的体验，保证之后的好口碑。
2.上线之后不一定能马上接到单，这个时候不要干等着，找几个朋友刷几单，先积攒一些好评。
3.可以提供留言板或者是能打印照片的机器，方便住客留下他们关于这里的美好记忆，慢慢收集起来就变成了可以宣传的资料。
总结一下，我自己的民宿目前同时开在大连和北京，两个城市都比较熟悉，再加上数量不多，所以运营管理很方便。因为数目不多，所以管理成本低。基本全年入住率保持在87%，之前经营几百套民宿的时候，入住率也在75%以上 。对经营民宿的成本线我始终控制在50%，所有的投入平摊下来后，只要超过50%的入住率，其余的就都是净利润了。
总的来说，开在北京的民宿相比之下会更容易赚到钱，没有淡旺季之分，一直都会有人流，而且北京的民宿很多装修设计得都比较土，你稍微装修得好一点，就把其他一般民宿远远甩在身后了。
而大连的话，我基本都是以短租+长租的方式经营，基本从七月份开始到十一期间能把全年的成本全部赚回来，剩下的时间每卖一天都是利润，因此，根据城市的不同，一定要有不一样的经营策略。之后想到其他的会再继续更新。
文章被以下专栏收录
