内容摘要：本文分析了2020年前三季度汕头房地产开发运行情况，指出了重点关注的问题，并提出相关建议。 

　　关键词：2020年前三季度  房地产市场  分析  

　　2020年前三季度，汕头市房地产开发运行情况良好，开发投资仍保持增长态势，商品房销售降幅大幅度收窄；企业到位资金良好。

　　一、全市房地产市场运行情况

　　（一）房地产开发投资延续上半年增长态势

　　前三季度，汕头市完成房地产开发投资326.43亿元，同比增长30.7%，比上半年增长4.3个百分点。前三季度，汕头市房地产开发投资增幅在全省21个市中居第3位。

　　从投资构成看，建安工程投资、土地购置费均为正增长，前三季度，建安工程投资207.36亿元，同比增长20.2%；土地购置费95.70亿元，同比增长100.4%。土地购置费的快速增长主要来自计划总投资10亿以上的拓茂金凤半岛、润溪府、铂悦府、和承苑、金科博翠府等项目的支撑。

　　从投资区域看，中心城区开发投资占主导地位。前三季度，中心城区房地产开发投资242.52亿元，占全部房地产投资的74.3%，同比增长38.7%，非中心城区房地产开发投资83.91亿元，同比增长11.9%。金平区房地产投资去年同期基数少，加上10亿以上项目的拉动，增速达到304.8%，其中拓茂金凤半岛房地产开发项目、金科博翠府、汇悦春天花园（一期）前三季度的投资分别为26.02亿元、11.60亿元、4.50亿元，三个项目占全区投资比重为82.9%。

　　按类型分，住宅、办公楼、商业营业用房投资均为正增长。前三季度，住宅类投资211.23亿元，同比增长37.8%，住宅投资占房地产开发投资比重64.7%，办公楼投资24.25亿元，同比增长19.7%，商业营业用房投资24.13亿元，同比增长18.5%。

　　图1 一年来全市房地产开发投资走势图

　　（二）商品房销售回暖降幅迅速收窄，金平、龙湖、潮阳区为正增长

　　前三季度，全市新建商品房销售面积273.71万平方米，同比下降9.5%（图2），比上半年收窄25.9个百分点；全市商品房销售额248.84亿元，下降9.7%，比上半年收窄30个百分点。前三季度，汕头市商品房销售增幅在全省21个市中居第17位。

　　按用途看，住宅销售面积237.75万平方米，同比下降8.4%，降幅较上半年收窄26.6个百分点，住宅销售面积占商品房销售面积86.9%；办公楼、商业营业用房和其他房屋销售面积分别为5.73万平方米、12.46万平方米和17.77万平方米，分别同比下降40.0%、0.8%和14.0%，可见商品房销售主要靠住宅类拉动，办公楼和其他房屋的销售相对较为困难。

　　按区域看，中心城区商品房销售面积174.16万平方米，同比下降1.1%，非中心城区99.55万平方米，下降21.1%。可见中心城区销售形势优于非中心城区。其中金平、龙湖、潮阳区商品销售面积分别增长了19.1%、0.1%、0.2%。金平区的商品房销售面积增加主要来源于汇悦春天花园（一期）、深源金紫名邦、拓茂金凤半岛项目，潮阳区主要来源于碧桂园集团、金恒和地产公司建设项目，龙湖区主要来源于怡轩、龙光、润侨、润弘地产公司建设项目。

　　图2  一年来全市商品房销售情况

　　表1 2020年前三季度全市各县区房地产市场情况

　　（三） 商品房施工、竣工面积负增长，新开工面积增幅明显

　　前三季度，房屋施工面积2606.50万平方米，同比下降11.6%，其中住宅施工面积1662.30万平方米，下降11.5%。

　　前三季度，本年房屋竣工面积90.07万平方米，同比下降77.5%，其中住宅57.85万平方米，下降78.9%；随着市场回暖，房地产开发企业信心增强，房屋新开工面积312.71万平方米，同比增长37.1%，其中住宅244.73万平方米，增长76.9% 。新开工面积的大量补充，带动了全市建安工程投资的快速增长。

　　（四）房地产开发到位资金良好

　　前三季度，全市房地产开发企业本年到位资金342.18亿元，同比增长30.1%，本年到位资金与房地产投资额的比例为1.05:1。其中，国内贷款12.17亿元，增长29.7%；企业自筹资金263.11亿元，增长39.9%；定金及预收款、个人按揭贷款分别50.38亿元和10.09亿元，分别同比下降15.8%和增长74.7%。

　　从开发企业资金来源构成分析，前三季度，国内贷款占到位资金3.6%，自筹资金占76.9%，定金及预收款和个人按揭贷款分别占14.7%和2.9%。企业资金以自筹资金为主，是房地产开发投资的重要支撑，定金及预收款和个人按揭贷款占比较少说明企业资金笼收速度较慢。

　　二、需关注的问题

　　（一）全市商品房销售面积增速低于全省（-0.9%）8.6个百分点。前三季度全市销售增速降幅大幅收窄，但澄海、濠江、潮南区和南澳县下降幅度均大于全市，分别拉低全市增速3.5、3.0、3.8、1.5个百分点。潮南区本年新项目少、南澳县无新项目，且本年竣工面积均为0，商品房销售后续较为乏力。

　　（二）房企购置土地的投入减缓。前三季度全市本年土地购置面积6.3万平方米，同比下降33.8%；待开发土地面积14.64万平方米，同比下降11.2%。在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，近期监管部门也一再重申不能将房地产作为短期刺激经济的手段，伴着各类调控手段的相继推出，房地产企业对加大投资总体持谨慎态度。

　　（三）商品房去库存压力仍较大。前三季度全市库存商品房面积为303.0万平方米，去库存速度较慢，大部分集中在龙湖区、潮阳区，两区待售面积各占全市库存30%以上。各区县需针对高库存的房地产项目，加快库存面积的消化。

　　三、几点建议

　　（一）做好房地产项目纳统工作。各区县要认真核实每个开工项目入库情况，对符合入库要求的，及早纳入统计；发现有未入库项目，要及时查明原因，指导企业完善入库资料，切实做好纳统入库基础工作，确保数据应统尽统。

　　（二）抓好在建项目的开工规模和速度。前三季度土地购置费拉动投资增长的作用较为明显，在新入库项目较少的情况下，下一步要确保投资稳定的增长，抓好新项目的建安工程较为关键。建议要加强对现有在建项目的建设推进情况进行督导，确保施工能够保持一定规模稳定增长。