内容摘要：本文分析了2020年汕头房地产开发运行情况，指出了重点关注的问题。  

　　关键词：2020年   房地产市场   分析 

　　2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情冲击，我市坚持“房住不炒”定位，积极做好疫情防控和社会经济发展统筹工作，全力推促企业复工复产，保持房地产市场平稳健康发展。总体来看，今年我市房地产开发市场运行稳定，房地产开发投资、房屋新开工面积平稳较快增长，房地产销售市场逐渐回暖，开发企业资金到位良好。

　　一、房地产市场运行情况及特点

　　（一）房地产开发投资平稳较快增长，土地购置费拉动作用明显，中心城区投资增长较快。

　　2020年，全市完成房地产开发投资455.15亿元，比去年同期增长33.6%（图1），比全省增速高24.4个百分点，自2020年7月份以来，房地产投资增速在全省21个市中排名均为第3位。

　　从投资构成看,土地购置费成为房地产投资主力。2020年全市房地产项目土地购置费146.79亿元，大幅增长108.1%，占全市房地产开发投资的比例由上年的20.7%扩大到32.3%。在全市新开工面积增速   （69.7%）较大的带动下，建安工程费用增长较快，完成投资279.23亿元,增长18.7%，增幅比上年提高22.0个百分点；设备工器具购置完成投资11.80亿元,增长103.8%;其他费用完成投资164.12亿元,增长64.7%。

　　图1  2020年汕头市房地产开发投资情况

　　从房屋类型看，住宅投资增长较快，住宅投资成为核心增长点。 2020年，全市住宅投资302.67亿元,比去年同期增长43.7%，增速比上年提高70.8个百分点，占房地产开发投资比重66.5%；非住宅投资152.49亿元,增速17.2个百分点，占房地产开发投资比重33.5%。   

　　从投资区域看，中心城区开发投资增长相对较快。2020年,中心城区房地产开发投资332.89亿元,增长34.6%，增速比上年提高60.2个百分点，占全部房地产开发投资的73.1%；非中心城区房地产开发投资122.26亿元，增长31.0%，占26.9%。

　　从项目规模看，大项目投资占比进一步扩大。2020年新增入库项目50个，比去年增加23个，计划总投资426.72亿元，增长54.0%，其中计划总投资10亿元以上项目18个。全年计划总投资10亿元以上且本年完成投资5亿元以上项目有27个，共计完成投资268.29亿元，同比增长152.0%，占房地产开发投资比重58.9%，比重比上年（31.2%）提高27.7个百分点。可见大项目已成为房地产投资的主要推动力。

　　（二）商品房销售市场逐渐回暖，销售总量与2019年基本持平。

　　2020年全市商品房销售面积387.30万平方米（表1），比去年同期下降0.2%，比前三季度收窄9.3个百分点，商品房销售额351.45亿元，增长0.8%（图2）。中心城区商品房销售成为房地产销售市场的主要支柱，商品房销售面积228.96万平方米，同比增长3.8%，其中金平、龙湖区实现正增长。非中心城区商品房销售面积158.34万平方米，下降5.5%，仅潮阳区实现正增长。金平、龙湖、潮阳区分别拉动全市销售面积增速增长3.6、3.4、0.8个百分点。全市销售排名前20名的项目销售量共计162.90万平方米，占全市销售面积的42.0%，拉动了全市销售面积增速增长29.8个百分点。

　　2020年住宅销售面积328.83万平方米，同比下降1.9%。住宅销售面积占商品房销售面积比重84.9%，比上年下降1.5个百分点；其中，90平方米以下住房68.87万平方米，增长62.7%，144平方米以上住房91.89万平方米，下降22.8%。90-144平方米住房销售面积达168.07万平方米，与去年同期持平，说明消费者对住房舒适度和契税的缴纳有所取舍，面积适中、性价比高的住房仍然有很大的市场空间。

　　图2   2020年汕头市商品房销售情况

　　表1 2020年全市各县区房地产市场情况

　　（三）房地产开发企业到位资金良好，自筹资金为主要渠道。

　　2020年，全市房地产开发企业本年实际到位资金474.07亿元，同比增长34.4%。本年到位资金额与开发投资额之比为1.04:1，与去年同期持平。其中银行贷款13.61亿元，下降14.6%；定金和预收款   65.54亿元，下降9.0%；自筹资金356.22亿元，增长38.8%，占本年到位资金的75.1%，可见由于国家严控资金流入房地产市场，银行贷款渠道受限，企业须通过各种自筹手段来缓解资金紧张。

　　（四）土地成交量有所增长。2020年，全市在库房地产开发企业本年购置土地面积29.9万平方米，同比增长109.5%，增速比上年提高了194.6个百分点；本年土地成交价款50.15亿元，同比增长159.6%，增速比上年提高了232.0个百分点，但活跃程度不如2018年，从纳统数据看土地成交量仅为2018年的31.3%。

　　二、需关注的主要问题

　　（一）商办地产库存去化速度较慢。2020年，全市商品房待售面积316.42万平方米，同比下降13.1%，其中住宅类171.95万平方米，下降11.6%；办公楼7.0万平方米，增长3.2%；商业营业用房50.37万平方米，下降1.4%，在政策调控、网络电商、新冠肺炎疫情等多重因素的影响下，使得商办地产的去化速度远低于住宅类。

　　（二）要高度关注企业资金链风险。近日，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，房地产贷款要执行更为严格的管控，以防止信贷资源过多流入房地产业，抗风险能力较差的中小型企业融资环境将会越来越困难，因此要重点加强中小型企业的运营监管，防止发生资金链断裂而导致企业破产和项目烂尾的情况。

　　（三）土地均价增长较快。2020年在库企业土地购置面积29.9万平方米，土地成交价款50.15亿元，均价为16772.58元/平方米，同比增长24.2%，比前三季度增长2344.01元/平方米。土地价格逐渐走高的趋势，在一定程度上对企业的开发成本增加了压力，会不断提高房价上涨的预期。