文／闰土

眉山恒大·悦府即将开盘，售楼部预计价格12000元/平方米。

大家惊呼，这和成都的房价有什么区别!

其实，相对于眉山本土开发商开发的玫瑰·世纪城11800元/平方米的毛坯房价，恒大12000元/平方米还带精装修的价格已经算比较温柔的了。

眉山房产网上有评论称，眉山房价虚高，只怕是有价无市。

小全全随即致电玫瑰·世纪城销售现场，得到的答复是：房子卖得只剩一套了；而恒大·悦府的1300套房源，据置业顾问称，早有1800余人为它们排起了长队。

成都周边，三四线城市的房价日日拔高已成了铁板钉钉的事实。

“三四线城市房价凭什么那么高？”

“成都的‘光辉’就这么值钱？”

类似的疑问此起彼伏。

眉山作为被质疑者之一，我们决定审一审这座城市。

一问房价

先来看看眉山的房价行情究竟如何。

下图是一张来自吉屋网的眉山二手房价格走势，从图上可以看出，近一年来，眉山房价一直呈上升态势，去年6月-10月走势都比较平稳，均价维持在4300元/平米-4400元/平米左右。今年3月之后，价格出现了较大幅度的增长，短短3个月时间，涨幅达到了500元/平米左右。

其中，以领地凯旋广场、威尼斯、万景臻席等楼盘为代表的二手房价已经在10000元/平米左右了。

2017年6月至今眉山均价走势（来源：吉屋网）

再来看新房，一如文章开头所说，眉山在售的新盘价格都在节节攀升，除了前面提到的项目，安居客的数据显示，位于东坡区湖滨路的领地凯旋府均价也已达到了9000元/平米左右；另一同属东坡区的项目鹭湖花园城在房天下的价格也是在10000元/平米。

价格整体走势上，应该是受供应产品形态的影响，去年7月出现过一个价格高点，超过了6000元/平米，后逐渐回落。然后，在今年1月开始发力，呈现持续走高之势，截止目前均价已经接近7000元/平米了，而去年6月，眉山的均价还处在4500元/平米左右，涨幅已经超过了2000元/平米。

所以，待价而沽的新开项目价格过万也就成了大概率事件了。

眉山东坡区部分在售楼盘价格信息（数据来源：安居客）

二问产业定位

再来看究竟是什么诱发了眉山房价的上涨？

众所周知，眉山已经不再是仅仅是四川的眉山，而是成都的眉山，天府新区的眉山，成渝经济带上的眉山……眉山的城市职能定位包括：

1、成渝经济区现代化工业基地2、成都南翼文教科研基地3、西部综合交通枢纽重要节点城市4、东坡文化为特色旅游目的地5、眉山政治、文化、经济中心

眉山的城市扩展目标是，到2020年，中心城区要达到62km2，人口规模约65万人，到2030年计划中心城区面积达到82km2，人口约85万人。

人口成规模增长的背后，是眉山在成都城市群的集群效应之下，依托成都及周边城市联动及产业布局带来的人口吸纳能力。在成都城市群中，眉山的产业定位是承接医药、装备制造业。

目前，眉山天府新区园区500强企业现在已经有6户入驻，形成以海尔（天府新区）创新产业园为代表的高端装备制造产业集群，以联合利华（四川）全球生产基地为代表的精细化工产业集群，以伟易达为代表的新一代电子信息产业集群，以苏宁集团西南地区电子商务运营中心为代表的现代物流产业集群。四大产业集群并行，企业主营收突破200亿元。

成都城市群产业布局

已经习惯了买房跟着规划走的成都买房人，在长期房价看涨的心里预期之下，面对限购政策不断加码，被逼出走，引发需求外溢，眉山作为天府新区功能区及其辐射板块，市场表现呈现涨势也是情有可原。

那么，回过头来看，蹭蹭蹭上窜的均价，以及部分品牌房企新开盘单价过万的预期，已经与限价之下的成都楼市十分接近，除了规划的利好之外，眉山自身有没有价格支撑？

三问城市规划

要搞懂眉山楼市，就要先弄清楚板块划分和具体规划。

整体城市格局上看，眉山将按照一轴两翼发展格局，以中部核心城区为主，延伸为西部工业区及岷东宜居区三片式格局，并多点开发、多组团发展，一轴和两翼的功能分别为：

中部历史文化名城——作为三苏文化核心区，以综合服务业为主，以便捷交通，功能复合的文化、田园之城。西部现代工业新城——这里是眉山产业导入和人口导入的重点所在。西部区域沿承天府新区产业发展轴，将建成为现代制造业集群。依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划面积300km2“两化互动、产城一体”，打造现代工业旗舰和城市组团。

岷东新区——大量教育、医疗、文化资源均规划建设在这一区域，因为被定义为高品质宜居社区。

四问楼市板块发展

在上述城市功能划分之下，眉山被划分为了7大板块，各个板块承担着不同的功能。

首当其冲的就是文章开头提到的恒大悦府所处的眉州大道板块，也是未来的北部新城。

成都“南拓”，眉山为了更好的承接成都，规划向北发展。眉州大道片区刚好位于眉山的正北方向，是离成都最近的地方——眉山距离成都大约70公里。

从时间距离上看，2018年4月26日，成都至眉山的地铁开始招标，11号线东坡支线、5号线彭山延伸线将从成都直接修到眉山市域，有消息称，5号线延线很有可能在恒大悦府附近落点。这一规划若能实现，对于成都城南和天府新区的产业人口来说，住在眉山也不是没有可能。

其次，是同样属于中部区域的东坡岛板块。

东坡岛始建于2014年，利用自然优势，打造出964亩湿地公园，将生态、休闲、文化融为一体，是眉山中央休闲区域，也是西南地区最大的城市湿地公园。

东坡岛效果图

在东坡岛板块取得成绩之后，南湖生态板块规划紧随其上，计划建园465亩，以环保为主题，将于今年10月完工。

东坡岛和南湖区域位置临近老城区，由于老城区聚集着大量本地人口，随着城市发展的推进，老城的配套满足不了新生的置业需求，导致这些需求向周边转移，成为早期购买东坡岛和南湖板块房源的主力军。

据不完全统计，2014年后，东坡岛上大约修建有7个楼盘，目前除了近期刚推出的阳光1519·云梦州还有房源在售以外，其他楼盘全部售罄。

不过，随着东坡岛运营逐渐成熟，岛上的房价也水涨船高。以阳光1519为例，2015年一期开盘时价格位于4500元/平方米左右；2018年，阳光1519再次开盘，价格已突破13000元/平方米。

不仅如此，东坡岛区域均价也成功破万。相比之下，南湖板块的价格要友好一些，均价在8000元/平方米上下。

在东坡岛和南湖地区呈现饱和状态的情况下，岷东新区成为现阶段政府花大力投入建设的新兴区域。原因在于：

1.岷东新区位于眉山东北部，是眉山整体规划的发展方向。

2.岷江作为长江上游的重要支流，是眉山最重要的水资源。岷东新区坐落在岷江主流旁侧，实现了眉山跨江东进的建设理念。

城市发展有三个重要因素，位置、资源和人口。岷东新区目前最缺乏的便是人口。

为了迅速吸纳人口，眉山重要的教育资源都被集中安放在此，冠城七中、四川师范大学附属第八实验学校、四川工商学院等多所学校现已正式落址新区，引进约8万人口。

冠城七中实验学校

不过，这还远远不够。

岷东新区规划承载30万人，截止目前，恒大养生谷、雅堂智慧城项目、北外附属学校项目、西南大数据安全运营中心项目等项目已经签约。

由于是规划的新区，岷东新区的人口不足也导致新区楼盘的去化率较弱。2014-2017年，新区只有江山美墅一个高端楼盘项目，在2016年4月-2017年4月仅售出24套房源。

不过，区域内很快将迎来第二个楼盘金悦汇的放量，它的成交和价格情况也更能代表当下的区域市场行情，小全全也将持续关注。

五问发展前景

眉山作为三线城市，有着小城市固有的不足。

由于缺乏高素质产业工人和技术人员，整体自主创新能力也有一定的空缺。天府新区的成立为眉山的发展带来了转机，成都功能外溢，也为眉山补充了大量的新鲜资源。

资源的流通必然形成人口的流动。加之515政策之后，眉山生态宜居的环境以及不限购的条件，为成都转移的购买力提供了选择出口。未来成眉之间很有可能形成一批眉山生活，成都工作的“跨市群体”。

眉山希望借势成都的想法也得到了回应。

2018年，四川大学华西第二医院将下沉眉州大道片区太和大道与天府大道眉山城区交叉口东南角，成都方做出承诺，将在学科建设、医院管理、人才培养等方面形成区域内全方位的引领辐射，持续提升眉山市范围内各级医疗机构的技术水平与服务能力。

看起来，各方资源都在竭力向眉山倾斜。

需要提醒的是，罗马不是一天建成的。在城市建设这条路上，眉山才刚刚起步，成都周边的区县和城市集群因成都楼市限购限价获利只是短期利好的爆发，而我们对一个建设中区域的观察，必定是长期持续的过程。所以，急于买入眉山的买家们，不妨冷静地多一些观察和研判。