本文为“房地产带盐人”的第157篇文章，今天我们说说山东省过去几年发展最快的地级市——菏泽，以及这背后的动因，同时说说菏泽楼市的基本逻辑。
菏泽是牡丹之乡，能与洛阳做多年争夺，同时菏泽是山东省的人口大市，常住人口近九百万人，这个数量已经比肩省会济南，鲁南两座人口大市，一个是已过千万人口的临沂，一个是菏泽。菏泽的发展潜力是近三五年才开始显现的，而在此之前，菏泽在山东的经济排名一直比较靠后，所以存在感相对较低。
鲁南腹地，交通和基础设施提速
说菏泽也要说一下鲁西南在山东的地位，说实话就两个字：潜力。
说有潜力一方面意味着有发展空间，另一方面也得承认起点比较低。鲁西南一方面人口聚集，一方面矿业和农林、畜牧为主要基础产业，属于传统经济结构，所以对人口的吸附能力相对薄弱。所以外出劳务务工一直在菏泽是民间创收的来源，在近年来菏泽每年的外出劳务收入都能达到2000亿，这个量级是需要大量的人力的，这么多人力没有机会留在本地，也是传统产业中服务业占比低导致的，因为第三产业是最能提供广泛就业机会的，但是同时对城市基础和产业发展的依赖度也最大。这就是为什么大城市的服务业占比一般都更高一些。
当然山东作为农业、工业大省，其产业结构本身就是如此，直到四五年以前，山东的第三产业才首次超过第二产业，目前占比经济总量约为一办。我们对比青烟威和济南四地，第三产业占比均超过一半，而菏泽第三产业占比45.9%，尚有一定差距。
而2019年菏泽GDP增速为6.3%，居然在山东省内排位第8名！这是很多人没想到的，也颠覆了大家对菏泽的惯有印象。在整个山东增速趋缓的情况下妥妥的成为了“黑马”，这也是过去几年菏泽在蓄力的一个展现。那么菏泽的突破首先在交通方面，在2013年起山东省提出了“鲁西经济隆起带”规划，这其中重点要突破的就是菏泽。
自过去两年以来，菏泽的交通建设几乎是“基建狂魔”的翻版，高速、机场、高铁等区域重点建设项目规划了52个，其中40个已经落地动工，总投资超过1300亿元，这个集中程度在山东省内绝无仅有！同时在县乡镇的国道、省道、县道等方面也在补足短板，之前交通不便一直是困扰菏泽经济的一个重头，导致菏泽各区县的发展相对独立，联动性和人口的流动性都不太够。
菏泽的定位应该可以更高
我们先来看看菏泽的经济底牌，菏泽的石化在省内有一定地位，而且国营、民营且有均有所建树，但是总体在天然气、石油、煤炭等重化工和矿业领域之外，泛善可陈。
菏泽优越的地理位置，鲁苏豫皖交界处，周围人口3个亿，东接沿海港口，西连中原腹地，菏泽本身还是中原城市群组成部分，未来菏泽发展潜力不可估量。所以建立好交通基础，菏泽完全可以加入周围的城市群和产业集群。
在两年前我为了写山东各地的全国500强企业曾做过一部分调研，也是我近几年第二次到菏泽，当时我头一次注意到菏泽的产业结构居然跟东营、滨州类似——石化重镇，围绕石化的产业发达，但是产业链的位置并不高。
菏泽的天然气、石油、煤炭、资源丰富，拥有天然气储量273亿立方米、石油22亿吨、盐矿300亿吨、煤炭储量281亿吨。菏泽化工经济产值山东省第一，这也是经历了几十年的积累之后的成果。化工和煤炭工业是菏泽财政主要来源，东明、开发区、巨野和郓城的工业支柱都是化工业，曹县、成武、单县、鄄城的精细化工产业集群都有全国影响力，菏泽在中国化工领域举足轻重。东明石化、玉皇化工、铁雄新沙、中信国安，菏泽拥有多个省级化工高新区。但菏泽的产业结构仍不合理，传统产业偏重，菏泽石油化工及煤化工仍处于基础原材料加工阶段，处于产业链最低端，
留住人才菏泽楼市才能有真正支撑
菏泽楼市上一波起步是因为棚改，2015~2018年菏泽因为拆迁而产生了楼市首次大范围的扩张，并且成为全国棚改开工量第一的城市。2015年菏泽市完成棚改20960户，2016年完成62066户，2017年菏泽全市棚户区改造项目133个，开工计划涉及182287户，之后在2018年菏泽又取消了限售。房价从5000到9000左右的价格区间只用了四五年时间。
下图为菏泽城区棚改区域划分：
然而棚改的降温是必然的，不仅仅是政策和融资渠道的收窄，更是因为棚改是有个基本上限的。在此之后考验一个城市真正的底气还是要看对人口的吸引。我认为菏泽目前的人口聚集效力偏弱，原因有两个：
一、产业结构，这个之前说过，三产不发达，同时流动性不足；
二、吸引人才的措施不落地。
引用一个网上菏泽应届生的说法：“人才引进的公积金政策，不找关系不办；落户政策，不找关系，不办，多少人（包括我）都因为难办户口把户籍迁到了杭州、西安、武汉等等城市；创办企业的盖章，不找关系，不办；连办个居住证，不找关系，都得重来一遍；等等等。至于个人来说，省属国企可以邀请我负责某投资类的业务板块，浙江的市属国企可以让去负责部门甚至做副总级的助理，但是在菏泽，我只能做一名信息化专员，曾经想进国企却连面试机会都不曾有过。”
菏泽不缺人，而人口红利不仅仅在于生产，还在于需求基础，我们看下菏泽各地的经济数据：
曹县413亿元，居全市第1位；其他各县情况分别是：郓城县404亿元、东明县385亿元、市经济开发区350亿元、牡丹区318亿元、巨野县317亿元、单县305亿元、鄄城县209亿元、定陶区183亿元、成武县136亿元。要注意的是各区县的排名除了牡丹区之外，跟人口数量排名基本上一致。
目前菏泽面临的是周围城市的虹吸效应，包括临近的江苏、成为全国中心城市的郑州、山东省内鲁西的济南、济宁、临沂等都是菏泽人口流向的重要目的地城市。如果没有就业和生计，人口大市在交通更加便利之后被周边城市吸走人口已经是屡见不鲜的事情。
曾经有个关于东京的段子：东京因为人口太过密集，有人曾认为通过建设快速铁路提高交通效率，可以疏解人口到周边城市，然而当四通八达的JR快速铁路建成后，上世纪70~90年代，反而是更多人涌入东京。其实反过来看，也是一个道理。
2017年菏泽土地出让中住宅用地成交243亿，排名全国第十，与诸多强二线城市并列，先于经济起飞的楼市和土地财政的依赖程度，并非一个特别好的现象。菏泽楼市一直没有明确的统计数据，全市均价6500~6200之间徘徊，市区住宅均价则集中在7500~8500的区间段。
同样在2017年，菏泽出台《关于打造区域中心城市的实施意见》中提出的目标是：到2020年，中心城区建成区面积达到156平方公里，人口达到150万。我认为这个目标是方向是对的，但如何留住人才是中心城市能被称为“中心”的一个标志。
所以菏泽是潜力城市我绝对认同，但对菏泽楼市我的看法则趋于保守，希望菏泽抓住机会把产业升级的牌打好，留住人口，一切市场方可预期。
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