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取消限购后，三四线更糟糕（马太效应）9月来，楼市新政频频。不少城市颁布了近几年来力度最大的楼市“松绑政策”，其中限购、限售的松绑最引人关注。根据统计，青岛、合肥在内的8个城市全面放开限购、限售；南京、武汉在内的5个城市全面放开限购，还未解除限售；广州、成都、天津在内的多个城市都优化了限购政策。政策赶在楼市的“金九银十”窗口颁布，但是反响很平淡。中指研究院发布的报告显示，一线城市国庆假期期间商品住宅成交面积累计同比上涨了62%，而二线城市同比下跌14%、三四线城市同比下跌50%。50个城市合计下跌17%。放开限购后，楼市成交量为何没有反弹?本文结合9月和国庆假期期间的楼市销量数据，分析当前楼市的分化特征。01 需求释放分化我们根据放开的限度，对这些城市大致做三个划分：第一等级是松绑政策强度最高的城市。既取消了全域限购，也彻底解除了限售。解除限购、限售，可谓一波楼市松绑中的“前锋”。这些城市主要集中在二三线，包括：合肥、青岛、宁波、沈阳、大连、济南、兰州。虽然政策撕开的口子大，但是销量能恢复到去年同期水平的寥寥无几。青岛政策效应较明显，9月份新建商品住宅成交面积在8月份上涨了51%的基础上继续上涨24%。今年国庆假期期间同比去年增长了27%，但是较2019年下跌了33%，总体上不及预期。其它城市，安徽省会合肥在假期期间的新建商品住宅成交面积较去年同期下跌了54%，辽宁省会沈阳同比下跌57%，山东省会济南同比下跌20%。不过，这些城市政策释放后当月是有好转的：合肥9月成交量环比上涨了10%、宁波上涨了26%；济南上涨了18%、沈阳上涨了8%。第二等级是城市全域解除限购，但是没有解除限售，包括：武汉、南京、东莞、无锡、长沙。作为中部强省会城市，武汉全域解除限购的政策红利明显释放：国庆假期期间成交套数1895套，同比2022假期增加251%，新建商品住宅成交面积21.1万平方米，在新一线城市中遥遥领先。另一大省会城市南京则不及预期，国庆期间成交面积仅有1.7万平方米，同比下跌16%。“房价洼地”长沙假期期间的新房成交面积略低于武汉，但是同比情况还不及去年同期，但较去年同期下降了19%。常住人口与长沙接近的东莞的情况则好于去年同期，同比增长63%。而且，9月份东莞整体新建商品住宅成交面积较上月环比上涨154%，9月份的政策刺激作用非常明显。第三等级是仅放开部分区域限购的城市，其中包括广州、成都、天津、西安、苏州、厦门等。广州这次取消了番禺、黄埔的限购政策，成都取消了七大区以外的限购、西安取消了二环以外的限购、天津取消了六区以外的限购。广州、成都的常住人口体量基本处于同一等级，但是9月份的反响却不太相同：成都9月成交面积还较8月下跌了2%，但是广州较9月上涨了60%。目前来看，广州9、10月份的楼市交易是这次一线城市中表现最好的。苏州、西安、天津的城市常住人口也均在1300万上下，天津、西安分别较8月上涨了42%、28%；苏州较9月则下滑了7%。最后对比全国四个一线城市。一线城市在9月初相继开启认房不认贷政策，如果单论这个假期的表现，深圳的新建商品住宅成交面积垫底，只有3.5万平方米。环比是一线城市中唯一下跌的，下跌了6%；二手房成交面积环比上涨0.55%。北京假期期间成交也不太理想，低于去年同期，但是9月份成交面积较上月涨超40%，二手房环比涨超28%。涨幅最好的是广州，广州也是这次一线城市中唯一涉及放开限购的城市：假期期间新建商品住宅成交面积同比上涨129%。9月份，新建商品住宅整体成交量也环比上涨60%，但是二手房市场趋冷，9月成交面积环比下跌13%。上海的反响也很强烈，假期期间新房成交面积同比上涨159%；9月份环比上涨了13%，二手房成交面积环比上涨28%。四大一线城市解除限购政策不明朗，但仅仅是开启认房不认贷政策，需求端的释放就已经非常明显了；相较之下，多数二三线城市楼市表现则是“无动于衷”。02 楼市增长分化虽然上述城市“松绑”力度、时间点有差异，但基本的结论没有影响：叠加松绑政策和“金九银十”，楼市销量依然十分平淡，可以说大幅低于预期。中指研究院发布的报告显示，一线城市国庆假期期间商品住宅成交面积累计同比上涨了62%，而二线城市同比下跌14%、三四线城市同比下跌50%。50个城市合计下跌17%。需求不足，房地产市场向下行情目前还没有逆转信号，是国庆期间销量远低预期的根本原因。但我们也能发现一些新趋势：首先，全面放开限购的城市，9月环比涨势表现不俗。以9月份整体的成交数据做参考，的确是能够发现一些起色。我们统计了10个全面放开限购的城市（武汉、东莞、南京、长沙、无锡、宁波、大连、青岛、沈阳、兰州），9月累计成交面积较上月上涨了23%。过去国庆里售楼处人潮涌动，与楼盘集中推出、优惠力度大有关。在当前的房地产行情下，国庆期间的数据未必会如过去那样，成为一年购房成交的高峰点。其次，即便是松绑政策强度相同，城市之间也存在明显分化。譬如，东莞在国庆假期期间和9月份的楼市销量都十分亮眼，9月更是环比上涨了154%。事实上，东莞的限购政策并非赶在9月出炉，早在去年12月就全面放开限购、于今年8月底开始实施“认房不认贷”，但是却成为今年“金九银十”的真正赢家。东莞的楼市需求有其支撑空间。当地1000万的常住人口中，超过一半的居住在城中村，全市住房自有率仅50%左右。另一方面，东莞依托于珠三角经济区，城市经济活力十足，对于投资者来说也有增值空间。也有城市遇冷。同样全面放开限购，南京、兰州的9月新房成交面积仍然在下跌，沈阳、宁波假期期间的成交面积同比也都跌超50%。当然，仅仅看金九银十的数据并不能论断各个城市房地产市场的走势。商品房供给量/库存、政策吸引力度、人口增量和居民收入水平共同决定了城市的楼市销量，这些因素从实操层比较起来的权重影响又不一。但是，规律和趋势是确定的：一线城市房产、二线城市核心房产的资产价值仍然坚挺，三、四线的房产价值仍有不少挤出水分的空间。在价格下跌的大趋势下，许多房产投资者已经不再考虑三四线城市的房产配置，只会保留一线城市和二线核心城市的房产。也许有人会反驳，对于那些刚需的购房者，并不在意房产增值空间。然而，对于这些普通家庭来说，房子已经是家庭资产中占比最大的一项了，房产缩水对整体资产损失的影响更大。03资产价格分化1990年，日本经济泡沫破灭，企业破产、股市崩溃、房价大跌，各大资产市场价格同时崩盘，几乎所有资产都在下跌。随后，日本经济进入了漫长的衰退。但很多人忽视了，其实日本土地价格的走势也在分化，核心区域的房价增速与非核心区域房价增速的增长情况仍然存在明显差异。目前日本商品房成交规模仍然远不及泡沫危机时期，但是房价水平已经超过了泡沫危机时期。日本不动产经济研究所数据显示，2023年上半年东京都23区的新建分户住宅楼价格已经达到了1亿2962万日元，为1973年调查以来的最高，相较1990年的高点上涨超20%。泡沫破灭后，日本所有资产都经历了一轮缩水，但是核心资产仍然相对坚挺，随着经济恢复能迅速反弹。在房地产市场不外乎如此。2014年日本经济增速开启恢复，但是非核心县市的房价却没什么增长动力。拿东京都市圈的三大县对比：千叶和神奈川县的住宅土地价格水平至今还在坑底，不及90年代末的水平。根据日本国土交通省的数据， 2023年千叶县下辖的千叶市，住宅地价只恢复到1998年的六成，神奈川县下辖的横滨市只恢复到1998年的两成。而东京都的中央区，相较1998年增长了60%。即便投资、消费动力不足，但在一轮向下的行情内，缓慢储蓄下来的社会资金总是能找到相对坚挺的资产。这三十年来，日本不同区域的住宅地价走势图，其实就能给国内一二三线城市地价做参考。一些城市内部区域的价格涨跌已经有了明显的变化。以成都为参考，三季度成都住宅商品房成交面积同比下跌11%，虽然成交量在萎缩，但是城市内部，区域价格涨跌分化明显。根据克而瑞数据，9月，成都的锦江区商品房成交均价为31206元，较1月份上涨了19%；高新南商品房成交均价为28044，相较1月提升了51%；武侯区9月商品房成交均价为29885，较年初上涨了22%；相反，东部新区商品房成交价较年初下跌7%。可以预测，放开限购后，中国房地产进入大分化时代，房地产资金将往核心城市核心区集中，三四线城市房价将持续下跌，大城市非核心区也下跌，一线城市和部分二线城市核心区成为“吸金石”，价格有所支撑。

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情绪回暖！北向月内第三次净流入超50亿Wind万得2023年11月24日 11月23日，A股三大指数集体收涨，全天成交8397.8亿元，连续两日环比收窄。情绪上看，超过4100家公司股价上涨，此前相对低迷的情绪明显修复。行业板块方面，地产在消息刺激下继续走强，汽车产业链、智能驾驶、中药、减肥药、氟化工、大金融、算力和光刻机等板块皆有所表现。近段时间十分活跃的北证50放量下跌，抖音平台、AI和HBM全天表现低迷。北向资金在午后加速净流入A股。11月23日，Wind数据显示，北向资金全天净买入50.58亿元；其中沪股通净买入19.29亿元，深股通净买入31.29亿元。个股方面，北向资金买入超过4亿元的公司有立讯精密、韦尔股份、阳光电源、贵州茅台、中兴通讯、赣锋锂业和中际旭创。净卖出超过4亿元的个股包括中国平安、比亚迪和中国太保。// 两个利好 //首先是地产行业再次迎来政策支持。11月22日晚，深圳官宣调整普通宅标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件，仅保留住宅小区建筑容积率和单套住房面积两个条件。自此之后，普通住宅认定标准不参考总价，购房者可以享受税收优惠政策，降低购房成本。同时，新华社消息称，中国人民银行深圳市分行发布通知，11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。二套房首付比例下降，直观降低居民购买二套住房的资金门槛，为楼市注入更多的流动性。在深圳之前，多个二线城市已经大幅下调二套房首付比例，同为一线城市的广州也在两个多月前采取行动。9月，广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，大幅下降。 而在此前，广州二套房首付比例最低是50%，最高70%（非普通住宅）。广州首套房利率下限也突破LPR（贷款市场报价利率），为LPR-10BP（基点），即4.1%，二套房利率下限为LPR+30BP，即4.5%，也是一线城市中最低的。在广州之前，重庆、南京、兰州、沈阳、青岛、大连、南宁、郑州等多个城市已经下调二套房首付比例。 其中南京的首套房首付比降至20%，二套房降至30%，二套房贷利率下限为LPR（贷款市场报价利率）加20个基点。华泰证券点评称，9月8日广州将二套房首付比例降至40%，此次深圳同样执行全面下调二套房首付，认为未来这一政策有望在一线城市进一步扩散。稳定一线城市的信心对于全市场的需求端信心稳定具有关键意义，期待政策落地对于基本面的托底效应。平安证券认为，本次深圳调降二套房首付比例、优化普通住房认定标准，有助于降低房产交易成本、二套住房购房门槛。另外，》拟于2023年12月下旬进行第三次审议并交付表决的广州城中村改造条例，现在公开征求意见。这有助于完善改造机制、规范改造要求。板块投资方面，短期基 本 面变化仍为行情影响关键，收入及房价下跌预期下仍需政策发力提振信心，中 长期来看，具备融资、拿地优势，且借助行业调整期不断优化，资产质量房企有望逐步胜出。第二是多家银行调降费用，进一步降低市场主体经营成本。11月22日，兴业银行、中信银行、光大银行、民生银行、平安银行等多家股份制银行发布关于调整部分服务价格、提升服务质效的公告。10月12日，中国银行业网站信息显示，为践行金融工作的政治性、人民性，银行业将积极推出惠企利民措施。为进一步引导银行业支持实体经济发展，提升人民群众金融消费体验，在监管部门的指导下，中国银行业协会发布《关于调整银行部分服务价格提升服务质效的倡议书》《关于调整银行部分服务价格提升服务质效的倡议书》提出了取消商业汇票工本费、降低银行承兑汇票手续费、减免个人存款账户对账单打印费、对安全认证工具工本费实施成本定价方式和综合提升信用卡服务质效等倡议。鼓励各银行加快数字化进程，结合业务环境变化，引导银行业降低市场主体经营成本。// 情绪缓慢修复中 //近段时间，A股面临的内外部环境已经发生根本性的积极变化，比如经济有序复苏，支持性监管政策不断出台，美联储加息终结预期增强，美元指数和美债收益率不断下跌等，但是市场各方几乎没有完全重视积极因素累积，市场反弹之后行情变得更加犹豫。本周三中信证券策略会开幕，约4000人参加。在会上，中信证券首席策略分析师秦培景表示，2024年，市场信心将重聚，投资者行为变化驱动估值修复是A股市场的主旋律。跨年到2024年一季度是市场信心提振比较明显的窗口；2024年二季度市场继续修复，斜率趋于平缓；2024年下半年，A股结构开始出现分化。中信证券首席经济学家明明预计，货币政策方面，后续或有两轮降准、降息。 一方面，2023年MLF到期高峰已至，NCD利率与MLF利率倒挂，银行间流动性市场整体吃紧，预计年底到2024年年初将有一次降准；支持信贷增长目标下，维持流动性市场持续合理宽松必要性仍高，预计2024年二季度或仍有一次降准。另一方面，压降实体经济融资成本目标下，MLF降息或仍有必要，预计2024年一季度和三季度可能存在降息操作。德邦证券认为，在中央金融工作会议“金融强国”的定调下，即将出台的《资本市场投资端改革行动方案》为后续需要重点关注的资本市场改革文件，中长期资金来源与机构生态改良是重要线索。该机构称，需要注意的是，人民币贬值压力最大的阶段可能已经过去。人民币近期的升值，在一定程度上反映了部分对于中国基本面和人民币资产风险偏好的修复。同时，人民币汇率企稳对于外资流向具有一定的信号意义，外资净流出对于权益市场的压力有望得以缓释，岁末行情和春季躁动若能如期而至，外资将是不可或缺的参与者。（Wind综合自Wind金融终端数据、银行业协会官网资料和机构研报等）

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