天津和平区学区房总攻略
诸葛君看到过这样的说法：北方人民在天津买套学区房，是刚需。
作为一个地道的天津人，心里也是五味杂陈。但事实如此，如今天津吸引外来人口落户，8成都是拿教育撬动的。
说到教育，那就首先聊聊天津教育金字塔尖的“和平区”。2020是天津首个“公民同招”年，加上早已执行的划片摇号，平衡生源的大势所趋下，很多区域的学区房价值都打了折扣，但和平区是个例外。
和平区“小升初”概况
和平区内集结了天津市最优质的教育资源，不仅学校师资力量雄厚，更重要的是，中小学历史绵长，教学传统得以承袭。例如万全小学和岳阳道小学，有着百余年的历史。
和平区的小学被划分为三个学区片，一片对应7所小学，二片对应5所小学，三片对应7所小学，其中每个学片各包含4所公办中学。
中学方面，和平区面向全区招生的民办初中学校有5所，分别为：益中学校、耀华嘉诚国际中学、双菱中学、兴南中学、建华中学。
（私立学校里，益中的生源是最好的，嘉诚和双菱，各有千秋：双菱管理严格，学生压力大；嘉诚侧重素质教育，学生相对轻松。）
■划重点
自2015年开始，和平区在部分学校实行“六年一学位”制，针对的是热点或学位短缺的学校，共涉及9所：
岳阳道小学、实验小学、和平中心小学、鞍山道小学、万全道小学、昆明路小学、耀华小学、万全二小、二南开小学部
政策要求：同一住房地址自用于登记入学之年起，六年内将提供有限学位。即一套房产在6年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学，二胎除外。
和平区受教育政策影响小
正因为和平区教育资源优势太强了，且中小学都没有差的，所以“公民同招”的新政影响，对和平区的孩子影响并不大。
■知识点
公民同报，学生按志愿顺序填写，片内公办初中志愿必须填满，民办初中志愿数量不限（可以不填或者多填），即每个学生最少要填4个志愿，最多能填9个。
各招生学校按照学生志愿顺序、依据志愿优先原则，随机派位录取。意味着一轮志愿填报之后都能被学校录取，而不会再有二次分配。
在和平区总共10平方千米的“巴掌地”里，学校离家都不会太远，而且全区整体教育质量过于优秀，以至于不会像其他区的家长那样害怕摇号，因为怎么摇，结果都不会太差。
和平区中学分布
摇号政策的初衷就是平衡生源，诸葛君一直认为，生源比教师更重要，所以在2015年公办初中改为摇号录取后，不少名校确实因为“尖子生”的流失，成绩不像从前那么突出。
同样的，“公民同招”新政令民办学校跟着公办校一起摇号，这让一直“掐尖”录取的民办初中，少了优质生源的支持，多少会影响民办学校的成绩。
随着随机生源成为大势所趋，未来学校之间的比拼，教学管理模式将越来越重要！
集团化办学
在这里还要提一句，和平区已开始实施集团化办学。
11月12日，和平区教育局举行小学教育集团授牌仪式，和平岳阳、和平万全、和平昆明三个教育集团正式挂牌成立。
■ 划重点
NO.1 “和平岳阳”教育集团
牵头学校：和平区岳阳道小学成员学校：和平区西康路小学、和平区新星小学、天津市第二十中学附属小学
NO.2 “和平万全”教育集团
牵头学校：和平区万全小学成员学校：和平区劝业场小学、和平区哈密道小学、和平区万全第二小学
NO.3 “和平昆明”教育集团
牵头学校：和平区昆明路小学成员学校：和平区四平东道小学、和平区昆鹏小学、天津市三毛艺术学校
1个重点小学与3个普通小学手拉手，最终目的是让所有学校实力相当，缩小教学质量差距。
中学靠摇号，小学教学质量还越来越平均，利好谁？
当然是和平区的普小！不少家长因为集团化办学而转投普小！在未来的两三年中，重小将被利空，普小将被利好！
和平区热门片区学区房
和平区的教育质量太有资本，号称“遍地都是学区房”。和平区的房子呢，更多是作为“工具房”来使用，不在乎居住，只在于就学。入手门槛在160万左右起步（拆间无居住功能），鉴于目前学区房购置风险增大，诸葛君更建议大家购买具备居住功能的学区房，规避房子价值归零的风险。
区内热门房源片区基本归结如下：
01
“一片”耀华小学周边
■ 第一学区片特点
小学质量不太均衡，只有“鞍山道小学”和“万全小学”比较好，其他的几所一般，但这个学片的中学十分均衡。
这里需要注意的是，因为耀华中学过于出名，因而很多人以为耀华小学与耀华中学一脉相承，而实际上呢，二者毫无瓜葛。耀华小学不算和平重小，但在普小里算是不错的。
耀华小学的学区房成交活跃，是因为有大体量的诚基中心在支撑，基本上贡献了一片近一半的成交量。目前来看，50平左右房源在200-250万。由于入手门槛比较低，也导致了耀华小学学位紧张，实行“六年一学位”制。
02
“一片”万全小学周边
万全小学因为就学人数过多，学校规模逐年扩大，目前目前已形成宁夏路、兴安路、大都会三个校区，师资力量也被分散，所以目前教学质量褒贬不一。
周边的学区房类似于南开区的五马路小学，价格梯度较大。例如友好里、裕德里，一些小面积的公产房，上车门槛在200万左右。
但同时，该小学还对应新汇华庭、保利大都会、新世界花园，这种既能够改善宜居也兼具重小学区功能的社区，例如保利大都会基本都是大户型，百平左右的房源，价格在750-1100万左右。新汇华庭还能找到一些七、八十平的房源，价格在5、6百万左右，相比大都会流通性更高一些。
新汇华庭
片内的公寓型项目价格诱人，60平左右的小户型，价格在150-200万左右，例如大都会SMART、新汇华庭公寓、金茂广场等。注意，这些公寓对应的是万全二小（原建物街小学），并不是万全小学。
03
“一片”鞍山道小学
鞍山道小学为重小，家长的追逐度也很高。对口学区房以八九十年代老破小为主，上车门槛在120万左右，如果仅为了上学用，可以考虑一室或者拆间，比如在福缘里、保疆里、信德楼、四箴北里等等小区都能寻觅到，但基本没有居住功能，需要考虑陪读时租房自住的问题。
次新房只有和平时光、云台花园等，65平户型则基本要360万左右。
04
“二片”实验小学、中心小学周边
■ 第二学片特点
牛的太牛，一般的一般。二片有全市数一数二的“天津实验小学”和“和平中心小学”，重点中学“天津市第一中学”。不过，二片的小学多，意味着摇中重点中学的概率低。
实验小学作为天津市教育局唯一的直属小学，是名副其实的天津“牛小”。对口学区房价值最高，即便是华荫东里、忠厚里、益寿里这些高房龄的房源，一室房也要360万起步。次新房有都会轩、府上和平等，小户型总价在400万左右。
和平中心小学是非常受家长认可的重小。附近文善里、世昌里等老破小房源，即便是26平的“小房子”也要200万左右起步；次新房如吉利花园、金德园，则400万左右起步。
金德园
值得一提的，片区内有对口的新房项目——和平翰林公馆，对应实验小学。该项目为50年产权的居住型精装公寓，民水民电有燃气。目前一室小户型已经卖完了，现在主推户型79-115㎡两室，以及123-185㎡稀缺跃层产品，均价6万/平左右。
目前，天津实验小学片区内学区房价格基本在8-10万之间，有些偏小户型甚至达到10W+；而和平中心小学片区内价格也基本在7-8万。
05
“二片”岳阳道小学周边
岳阳道小学小升初成绩一度仅次于私立逸阳梅江湾国际学校，也是公认的“牛校”、老牌名校。周边二手房房价也是居高不下，可以比肩实验小区周边学区房价了。例如福林里，有居住功能的房子基本要400万起步。
06
“三片”昆明路小学周边
■ 第三学片特点
小学和中学质量都不太均衡。
和平区三片里，昆明路小学算得上老牌重小，对口学区房大多是企业产，是名副其实的“工具房”，大多不具有陪读的居住功能，因而要考虑后续的租房事宜。
和平，由于占据着天津最优越的教育资源，再加上医疗、产业、交通等资源也比较丰富，故而，和平区的房价是全天津最高的。
即使有溢价，但为了教育，再贵也得买。
此外，对于考虑入手和平学区房的家长，可以重点参考一下目前和平区现行的录取规则：
2020年和平区志愿填报/录取规则
1、确定学生序号：各小学为毕业生确定五位数字的学生序号。学生序号前两位为学校代码，后三位为学生在本校的顺序码。
2、公布招生计划：制定初中招生计划并向学生和家长公布，招生学校按照招生计划随机派位录取。2020年取消初中学校各类特长生招生。
3、填报志愿学校：学生可混合填报本学区公办初中和面向全区招生的民办初中志愿，公办初中志愿必须填满，民办初中志愿数量不限。
4、随机派位录取：依据志愿优先原则，各招生学校按照学生志愿顺序，随机派位录取。
各招生学校将第一志愿学生按学生序号排序，当报名人数不超过招生计划数时，直接录取；当报名人数超过招生计划数时，随机派位录取。
第一志愿录取结束后，有剩余计划的学校将未被第一志愿录取且第二志愿填报该校的学生按学生序号排序，当报名人数不超过剩余计划数时，直接录取；当报名人数超过剩余计划数时，随机派位录取。其它志愿的录取办法以此类推。
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