北上广深,为何单单广州的房价上不去?
春节过完,大量人口又从二、三、四线城市向一线城市转移,北上广深,你还是回到原来的那个城市吗?比起动不动就是好几万的房价,广州的房价在四个一线城市中算是最淡定的,要在广州有自己的一个家,压力明显小很多。但是,也有一个问题是,北上广深四个一线城市中,为何单单广州的房价上不去呢?
单凭感觉不够科学,下面来看一些统计数据:
下图为四大城市2007-2015年商品住宅价格走势(数据来源:克而瑞数据),由图可看出,07年时,四城市房价差别不大,均价11700元/㎡,随后广州房价与其他三城市的差距越拉越大。
(点击查看大图)
▲2007年-2015年,上海房价年均增长14.65%,北京、深圳均为11%,广州年均增长只有3.5%。上图可以很清晰地看到蓝色线条是广州的房价走势,因为走势平缓,已经被另外三条线条抛离。
以下是2007年-2015年广州、厦门、杭州和南京的商品住宅价格走势(克而瑞数据),2010年开始,广州已被厦门和杭州超过,目前广州房价水平仅与南京相当。
▲黄色线条是广州的住宅价格走势,它只在南京稍上,而早已被厦门和杭州压过。
那么还可以再来看看广州最新的统计数据,新鲜出炉2016年第一个月的广州各区房价。
▲2016年1月广州各区一手住宅房价地图(同比)
来源:广州房价点评网
2016年1月,广州一手住宅(含普通商品住宅、别墅)共计成交7870套,均价15258元/平米。越秀区是价格高地,均价是4万多一点,而CBD所在的天河区,均价3万7,相比起其他一线城市俱乐部的小伙伴:
北京1月均价35086元/㎡,北京最贵区域西城区70791元/㎡,北京CBD所在区域朝阳区47267元/㎡;
上海1月均价37062元/㎡,上海最贵的区是静安区,均价66329元/㎡,上海钱最多的CBD陆家嘴,所在的浦东区39059 元/㎡;
深圳1月均价44823元/㎡,深圳CBD也是最贵的区域,福田59392元/㎡;
(数据来源:北京站、上海站、深圳站的小狐们)
可以这样说,经过2015年深圳“窜天猴”般的上涨态势,现在四个一线城市的房价排行已经是:深圳>上海>北京>广州,而且差得不是一点点了。与几个小伙伴相比,广州的房价真的只能说是湿湿碎。
为什么同为一线城市,广州房价会呈现“基数低,增长也平缓”的情况呢?据说房价跟经济发展情况也密切相关,那广州是不是…?下面来看一下小狐的分析吧。
一、经济发展水平指标
2014年统计数据
(来源:知乎/Ivenup 点击查看大图)
由上图至少可以看到以下几点:
全市GDP排名是:上海>北京>广州>深圳;
全市面积:北京>广州>上海>深圳;
全市常住人口:上海>北京>广州>深圳;
全市固定资产投资:北京>上海>广州>深圳;
由此可见,广州的经济水平还是能稳坐一线城市一席之位,影响房价的主要因素:人口、面积——人口是影响需求,而城市面积则影响供应量。
常住人口广州不能与北京、上海相比,房价跟不上自然也可以理解;而在常住人口相近的广、深两个城市,广州腹地广阔,是深圳面积的3倍多,深圳城市面积仅有2000多平方公里,土地资源比较稀缺,房源长期供给不足导致房价居高不下。
而广州,虽然越秀、荔湾、天河、海珠等市区黄金地段的房源供给不多,近几年确实有上涨。然而面积大得多的番禺,南沙,花都,增城,从化等郊区或附中心区域,有大量的楼盘,有大量的住房供应。如此一来,自然也就让价格平缓了。
二、产业结构
据2013年统计数据,四大城市拥有世界500强总部的数量,广州仅有广汽集团和南方电网两家世界500强,远低于北、上,也低于深圳↓↓
相对于北上深,广州互联网、金融领域企业较少,此类工作少导致吸引高素质外来人口能力差;
深圳的第三产业比较发达,聚集了很多高端的金融和互联网企业,处于创新的前沿,能够吸引很多高端外来人才在深圳置业定居,这些人也有足够的财力推高深圳的房价。广州则主要以第二产业为主,私营和个体经济比较活跃,就业人口的层次较低,大量各行各业的批发市场吸纳了很多就业人口,这一类群的人很多都没有购房的需求或者没有购房的财力。购房人群的需求与能力也就影响了房价的变化。
三、城市规划
广州市区多中心分布,珠江新城只是一个最新的CBD,房价由中心地带向四周辐射依次降低,多中心的结果拉平了市区高低的差距;
另外,广州周围有大量的卫星社区,在番禺增城花都有大量楼盘,离市区开车一个多小时都能到,如此一来广州的购房需求就自然被周边的地区分散了,所以价格也相对比较平均;
四、地缘因素
除广州本身的区域规划外,广州与周边城市的地缘因素,也是影响房价的原因。由于珠三角城市群中各城市发展相对均衡(广州、深圳、东莞、佛山、珠海),不如北京、上海所在城市群中核心城市地位明显,也减弱了其对外来人口的吸引。
如随着广佛同城化的不断推进,广佛两地的联系越来越多,佛山以价格低、不限购等优势,也消化了不少广州客的购房需求,是令广州房价保持平稳的原因之一。
五、人文因素
广州人精明务实,投资渠道多元,做生意的人比比皆是,很多资金被用来生意上的投资,而不是“炒房”;广州人骨子里的低调务实,有些人身家数千万却住在城中村的祖屋里,开着普通的代步车,用简单实用的诺基亚小砖头…不得不说,在本地人口占比更大的广州,这样的人文因素也是影响广州房价的原因之一。
以上就是小狐分析的“为什么北上深房价飚上天,单单广州这么淡定”的原因啦,你们认为说得对吗?如果您有自己的分析,请在评论中参与这个话题的讨论,期待大家的真知灼见。
(部分资料来源:知乎等)
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